Долги оттаивают

Городские власти в 2011 году намерены пустить в оборот отобранные у должников-застройщиков земельные участки. Всего, по оценкам КУГИ, повторно выставят на торги 139 га земли. Участники рынка приветствуют появление новых пятен, а некоторые даже предлагают провести тотальную ревизию «свободной» земли на рынке.

В результате моратория на инвестиционные платежи, объявленного правительством Петербурга в 2009 году, застройщики остались должны казне около 2,4 млрд рублей. Надежд на возврат долгов – уже никаких.

Всего инвестиционными каникулами воспользовались 216 петербургских застройщиков. Но вернули в срок замороженные на год платежи за аренду земель, предоставленных на инвестусловиях, а также отчисления на городскую инфраструктуру далеко не все – не сумели оправиться от последствий финансового кризиса. «Общая сумма задолженности составила 4,5 млрд руб. На конец 2009 года в бюджет было перечислено 15% этих средств, а на сегодня – лишь 46,4 % от всей суммы долга. То есть больше половины мы не получили и вряд ли получим», – констатирует председатель КУГИ Дмитрий Куракин.

Маленький подвиг
По его словам, КУГИ в минувшем году совершил маленький подвиг, сумев за счет дополнительных объектов приватизации перевыполнить план по доходам. И таким образом закрыть дыру, образовавшуюся в городском бюджете в результате инвестканикул. Теперь в планах на 2011 год – хоть как-то отбить недополученные в кризис деньги.

Всего КУГИ подал около 200 исков к инвесторам о взыскании задолженностей. Часть долгов удалось получить. А с целым рядом застройщиков по итогам судебных рассмотрений будут расторгнуты договоры аренды, и их земельные участки повторно выставят на торги в течение 2011 года. Примерно треть всех «долговых» договоров – на право строительства коммерческих объектов, остальные – жилья.

Прежде всего с молотка планируется пустить 81 участок общей площадью 139 га, где инвесторы так и не приступили к строительству. По словам зампреда КУГИ Кирилла Фёдорова, этот земельный пул оценивается в 2,9 млрд руб. (общая сумма, которую бюджет должен был получить от арендных выплат и отчислений на инфраструктуру). Правда, участки предоставлялись по ценам растущего рынка – во второй половине 2007-го – первой половине 2008 годов. Поэтому сумма, которую нынче выручит бюджет от их продажи, по оценкам чиновников, будет гораздо скромнее. В КУГИ ориентируются на 1 млрд руб.

В загашнике еще примерно 30 наделов, по которым застройщики также перестали платить. Эти пятна должны были принести казне около 1 млрд руб. Но спешить расторгать договоры и запускать эти участки на торги не будут – строительство там начато. Решение по каждому такому адресу будет приниматься в индивидуальном порядке, дабы избежать появления новых проблемных объектов.

Без шансов
Эксперты говорят, что шансов у города отбить в полном объеме недополученное маловато. Хотя интерес к земельным торгам будет. «Сможет ли город выручить за участки сумму долгов, сказать сложно. Все зависит от местоположения и назначения пятна. Если брать землю под жилые проекты, то сейчас она пока дешевле в 1,5-2 раза, чем была до кризиса. По участкам, предназначенным под коммерческую недвижимость, падение, скорее всего, будет больше», – считает Илья Логинов, директор по маркетингу компании «Мир недвижимости».

С другой стороны, из-за малого количества предложений земельных наделов при стабильности рынка цены на торгах могут пойти вверх. «Хороших участков в городе мало, а с учетом состояния рынка они будут пользоваться повышенным спросом. Сколько конкретно они будут стоить, пока сказать сложно – надо посмотреть реальные участки», – считает заместитель генерального директора ИСК «Сфера» Тарас Кручинин.

Перетасовка
Кирилл Фёдоров сообщил, что из 81 неосвоенного участка 25 уже переданы в ГУ «Управление инвестиций» для подготовки документации к торгам. Это наименее проблемные пятна, бывшие владельцы которых разорились или отказались от реализации проектов, расторгнув договоры по мировому соглашению с городом.

Какие именно участки будут повторно запущены в оборот, власти пока не называют. Известно, лишь, что из 25 «чистых» наделов девять расположены в Приморском районе, пять – в Невском, по два участка – в Красносельском и Калининском, по одному – в Московском, Курортном и ряде других районов города. Скорее всего, среди «чистых» оказались наделы «ЛенСпецСМУ» на улице Оптиков и «Лидер-групп» на улице Бадаева. По оценке Арсения Васильева, генерального директора УК «Унисто Петросталь», сейчас стоимость участков в СПЧ и Невском районе составляет от 200 до 250 долл. за кв. м возводимых улучшений. «Даже цена в 300 долл. за кв. м, скорее, оптимистичная оценка, рассчитанная на дальнейший рост рынка», – считает он.

Судя по всему, некоторые участки могут сменить свое назначение, а также возможные параметры застройки – как правило в сторону уменьшения. Все участки выделялись целевым образом или разыгрывались на торгах во второй половине 2007-го – первой половине 2008 годов. То есть до вступления в силу Правил землепользования и застройки (ПЗЗ), действующих в Петербурге с 1 марта 2009 года. Что и в каких объемах может быть построено теперь, нужно определить на основе параметров, указанных в ПЗЗ.

Перспективы окончания упаковки участков и передачи их в Фонд имущества для проведения торгов в Управлении инвестиций обрисовать затруднились. «Мы еще не запускали эти участки в работу. Судя по всему, будем действовать с ними как с совершенно новыми адресами, то есть с нуля», – говорит директор ГУ «Управление инвестиций» Валерий Цыганок.

По его словам, сроки подготовки будут зависеть от набора дополнительных документов. Например, пока неясно, потребуется ли проводить оценку воздействия на окружающую среду при необходимости делать проекты сокращения санзон и пр. Раньше при подготовке участков к торгам по упрощенной схеме этого не требовалось, и процедура упаковки занимала четыре-шесть месяцев.

Сейчас короткий пакет, как известно, отменен по настоянию прокуратуры. Впрочем, Комитет по строительству еще в прошлом году обещал представить застройщикам новый продукт – нечто среднее между коротким и полным пакетами. В Фонде имущества говорят, что с новой схемой еще не знакомы и пока по ней не торговали.

Отнять и поделить
Идею повторного запуска в оборот земель, не осваиваемых застройщиками, приветствуют в профобъединениях малых и средних строительных организаций. Директор петербургского ССК «Союзпетрострой» Лев Каплан считает, что существующий дефицит участков под застройку власти должны ликвидировать путем разработки механизма изъятия пустующих земель – в зависимости от юридических форм их приобретения. «У крупных застройщиков уже скопилось земель, на которых можно построить 40 млн кв. м жилья. Мы предлагаем провести ревизию и изъять их с компенсацией затрат на приобретение», – говорит Каплан.

Генеральный директор Ленстройтреста Александр Лелин поддержал это предложение: «Ревизию любого хозяйства периодически необходимо проводить, а особенно – земель в городе. Тем более что зачастую найти хозяев того или иного участка практически невозможно. А пустить его в оборот необходимо».

У генерального директора «Юит Лентек» Михаила Возиянова эта инициатива, наоборот, вызывает сомнения: «Да, провести ревизию и посмотреть, кому что принадлежит – это было бы интересно. Но изымать землю, находящуюся в собственности у застройщика, который вовремя вносит все необходимые платежи, юридически невозможно, да и для улучшения инвестиционного климата это будет явно не лучшим решением».

Юристы говорят, что изымать участки на законных основаниях сейчас возможно. «Собственно механизм изъятия земельного участка, не используемого собственником под жилищное или иное строительство, предусмотрен в статьях 284, 286 Гражданского кодекса РФ. Основания для прекращения договоров аренды земельных участков предусмотрены также Гражданским кодексом РФ, Земельным кодексом РФ и самими договорами. В частности, участок может быть изъят у собственника в случаях, когда надел предназначен для сельхозпроизводства либо жилищного или иного строительства и не используется под эти цели в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом. Дополнительные основания к изъятию земельных участков, тем более для предоставления их иным коммерческим организациям, думаю, негативно скажутся, прежде всего, на стабильности гражданского оборота», – пояснила Евгения Петрова, старший юрист практики недвижимости и градостроительства компании Rightmark group.

Справка БН:
Как изъять земельный участок

Статья 284. Изъятие земельного участка, который не используется в соответствии с его целевым назначением (в ред. Федерального закона № 118-ФЗ от 26.06.2007)
Земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда участок предназначен для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства и не используется для соответствующей цели в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Статья 285. Изъятие земельного участка, используемого с нарушением законодательства
Земельный участок может быть изъят у собственника, если использование участка осуществляется с грубым нарушением правил рационального использования земли, установленных земельным законодательством, в частности если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо значительному ухудшению экологической обстановки.

Статья 286. Порядок изъятия земельного участка ввиду его ненадлежащего использования
1. Орган государственной власти или местного самоуправления, уполномоченный принимать решения об изъятии земельных участков по основаниям, предусмотренным статьями 284 и 285 настоящего Кодекса, а также порядок обязательного заблаговременного предупреждения собственников участков о допущенных нарушениях определяются земельным законодательством.
2. Если собственник земельного участка письменно уведомит орган, принявший решение об изъятии земельного участка, о своем согласии исполнить это решение, участок подлежит продаже с публичных торгов.
3. Если собственник земельного участка не согласен с решением об изъятии у него участка, орган, принявший решение об изъятии участка, может предъявить требование о продаже участка в суд.

21.02.2011 15:45 | Источник БН.ру

Авторы: Александр Смирнов | Павел Никифоров