Азбука найма в Петербурге

Вопрос, как снять качественное жилье по адекватной цене, волнует любого нанимателя. Чтобы не ошибиться и выбрать наиболее оптимальный вариант, следует знать несколько ключевых факторов, влияющих на стоимость найма.

Снять квартиру или комнату и при этом не прогадать не так просто, как кажется на первый взгляд. Любой просчет может привести к неадекватной оценке объекта, обернуться для нанимателя невыгодными условиями договора найма и, как следствие, потерей денежных средств или, например, незапланированным ухудшением качества жизни. Если человек, который собирается снять жилье, хочет соблюсти соотношение цена – качество, ему необходимо учесть ряд правил, в рамках которых существует рынок жилой аренды. Оценив все факторы, влияющие на ценообразование, и потратив немного времени на изучение текущей рыночной ситуации, вы имеете все шансы успешно снять жилье, полностью соответствующее вашим требованиям.

Во главе угла
Три основных фактора, определяющих ценность объекта и напрямую влияющих на стоимость его найма, включают в себя местоположение дома, его состояние и качество самой квартиры. Разберем каждый из них подробнее.

В понятие «местоположение дома» входит множество составляющих. Первая и наиболее бросающаяся в глаза – район города, в котором расположено жилье. Считается ли он престижным или это обычный спальный район с типовыми домами? К престижным районам относится в первую очередь исторический центр Петербурга. По данным Городской справочной службы «Квартирный Вопрос», арендная ставка на квартиры здесь на 70–80% выше, чем в спальных районах города.

Помимо этого, важно расположение дома внутри района, ведь даже в Центральном и Адмиралтейском есть свои «медвежьи углы». Оптимальным считается наличие рядом станции метро (не дальше 10–15 минут пешком) и других крупных транспортных узлов. Чем проще на общественном транспорте добраться до дома, тем удобнее это его жильцам. Соответственно, и стоимость найма в таком случае бывает на тысячу-другую рублей выше. Важна также социальная инфраструктура в ближайшем микрорайоне: магазины, детские сады, школы, поликлиники, торговые центры. Чем более она развита, тем лучше.

«В некоторых случаях наниматели закрывают глаза на отсутствие бытовой техники и хорошего ремонта, при условии что квартира находится в шаговой доступности от метро», – отмечает Екатерина Михальчук, старший специалист отдела аренды агентства недвижимости «Александр».

Еще одна ключевая характеристика объекта – безопасность. В данном случае можно говорить о том, насколько благополучен район, в котором находится сдаваемая квартира: нет ли поблизости исправительных учреждений, заводов, мрачных пустырей и заброшенных долгостроев? Если на соседней улице расположен ночной клуб с сомнительной репутацией или футбольный стадион, а мимо окон дома несколько раз в неделю проходят подвыпившие болельщики или представители буйной молодежи, квартира сразу теряет в цене до нескольких тысяч рублей, каким бы престижным ни считался район, в котором она находится.

Под ковром
Второе, на что обращает внимание профессиональный риэлтор, а за ним и опытный наниматель – состояние самого дома. В первую очередь, его тип. Кирпично-монолитные дома традиционно ценятся выше панельных, а дома сталинской постройки с четырехметровыми потолками и просторными комнатами выигрывают в сравнении с миниатюрными хрущевками и брежневками.
«Среди наиболее значимых факторов, влияющих на стоимость найма, помимо транспортной доступности можно отметить тип дома. В последнее время все более востребованы квартиры в современных жилых комплексах, с удобной планировкой и хорошим метражом. При наличии перечисленных факторов вполне можно закрыть глаза, к примеру, на отсутствие подземного паркинга или на то, что соседи по лестничной клетке не вполне вас устраивают», – рассуждает Ольга Конторович, руководитель отдела аренды Приморского отделения агентства недвижимости «Итака».

Если дом новый, важно, чтобы он был подключен ко всем коммуникациям: в квартире должны быть горячая и холодная вода, в подъезде – в круглосуточном режиме работать лифт, гореть свет на лестничных площадках. На этом стоит сделать акцент, так как многие собственники пытаются сдать квартиру, когда домовые службы еще не полностью включились в работу.

«Собираясь арендовать квартиру в новом доме, следует обратить внимание на многие аспекты. Во-первых, как давно сдан дом, насколько он заселен, все ли коммуникации работают в нормальном режиме. Рассматривая все это подробно, можно сделать вывод, в комфортных ли условиях вы будете жить, – объясняет Екатерина Михальчук. – Если дом сдан пару месяцев назад, то он мало заселен и в соседних квартирах будет идти ремонт, который в некоторых случаях растягивается на месяцы. Следовательно, вы будете жить в условиях существенного дискомфорта. В только что сданном доме коммуникации порой работают в тестовом режиме. В связи с этим возникают трудности с круглосуточной подачей воды, работой лифтов, уборкой придомовых территорий, также нередки перебои в электроснабжении. Но если вы все-таки собрались арендовать квартиру в новостройке, я советую снимать ее в доме, который был сдан более шести месяцев назад».

Если дом старый, важны год его постройки и дата последнего капитального ремонта. Наличие протекающей крыши, покрытых плесенью стен и постоянно ломающихся труб в подвале отпугнет от квартиры большую часть нанимателей. Поэтому такой объект можно снять по самой низкой арендной ставке, если, конечно, наниматель готов мириться с определенными неудобствами.
Опять-таки огромную роль играет безопасность проживания. В доме должно быть однородное социальное окружение (обратите внимание на соседей по подъезду – нет ли среди них алкоголиков, наркоманов). Для квартир, претендующих на статус жилья верхнего сегмента эконом- или даже бизнес-класса, обязательно наличие в подъезде консьержа (причем добросовестно исполняющего свои обязанности), а также двери с кодовым замком, домофона и камер видеонаблюдения. Свежий ремонт в подъезде, коврики на лестничных площадках, цветы на окнах и оборудованные места для курения станут дополнительным плюсом, способным увеличить арендную ставку.

Финальный осмотр
Наконец, ключевым фактором, на основе которого принимается решение о выборе жилья, является состояние самой квартиры. Если собственник позиционирует свой объект как относящийся к экономклассу и планирует привлечь клиентов, несколько ограниченных в средствах, то главными условиями успешной сдачи квартиры в аренду станут чистота и хорошее санитарное состояние жилья. Свежая уборка, исправно работающий санузел, скромная, но удобная кухня, аккуратная мебель (в обязательном порядке должны быть кровать, стол, стулья, шкаф) – основные требования в данном случае. Обычную однокомнатную квартиру экономкласса, отвечающую всем перечисленным выше требованиям, сейчас можно снять в среднем за 16–19 тыс. руб. в месяц.

В квартирах, претендующих на звание объекта бизнес-класса, необходим свежий ремонт европейского уровня. Также жилье должно быть оборудовано минимальным набором качественной бытовой техники (стиральной машиной, телевизором, телефоном, холодильником, плитой). По словам Екатерины Михальчук, качество ремонта, наличие мебели и техники – важные составляющие выгодной сдачи жилья за максимальную стоимость.

Этажность в настоящее время не влияет на цену объекта, если в доме все в порядке с безопасностью. Если ход на крышу и чердак надежно закрыты и в доме исправно работают лифты, нет никаких препятствий для съема квартиры на последнем этаже.
Площадь квартиры и метраж отдельных помещений (кухни, ванной комнаты, коридора, спальни) важны, однако этот фактор имеет значение для жилья не самой низкой ценовой категории. В целом квартиру с хорошим ремонтом, новой мебелью и бытовой техникой сейчас можно снять за 21–25 тыс. руб. в месяц. Ставки на объекты бизнес-класса начинаются от 27 тыс. руб. в месяц.

«На мой взгляд, арендные ставки во всех сегментах уже несколько завышены, – отмечает Ольга Конторович. – Именно поэтому я бы, скорее, посоветовала наймодателям не завышать цену своего объекта, а привести ее в соответствие с фактическим состоянием жилья. Не стоит обставлять квартиру дорогой мебелью, если ремонт в ней оставляет желать лучшего, и наоборот, хороший качественный ремонт отнюдь не гармонирует с видавшей виды мебелью. Кроме того, не очень активно сдаются квартиры, которые хозяева делают «для себя». Квартира в аренду должна быть демократичной, универсальной. То, что нравится хозяевам, не обязательно понравится потенциальным квартиросъемщикам. Но самое главное, на мой взгляд, это соответствие качества и цены. Квартира в хрущевке не может стоить 20 тыс. руб. в месяц, даже при наличии евроремонта, дубовых полов и плазменных панелей».

Таким образом, именно соотношение качества и адекватной арендной ставки делают объект, будь то шикарная квартира на Каменноостровском проспекте или комната в коммунальной квартире на окраине города, привлекательным для нанимателей. А возможности для выбора наиболее подходящего варианта на петербургском рынке аренды сейчас есть – по самым скромным оценкам, ежемесячно в городе предлагаются в аренду 10–12 тысяч объектов.

17.11.2010 15:15 | Источник Бюллетень Недвижимости

Автор: Ольга Мурашко