Элита возрождается

В кризис продажи элитного жилья существенно снизились. К лету текущего года ситуация изменилась: активизировался спрос, кое-где растут цены, покупается уже не просто бизнес-класс, но самая настоящая элита. Девелоперы строят благоприятные прогнозы на ближайшее будущее.

Одна из главных тенденций прошедшего полугодия – застройщики стали выводить в продажу новые объекты после застоя 2009 года. Девелоперы медлили, не желая выставлять товар на рынок в момент спада. И теперь, всего за полгода, на карте элитного новостроя появилось шесть адресов. Правда, часть из них – по причине мирового экономического коллапса – задержалась с поступлением в продажу чуть ли не на год. И все же оживление рынка – налицо. Парадоксально, но на отдельных качественных объектах, где фигурировало имя известного застройщика, покупательский интерес в период кризисных месяцев не исчезал вовсе. Но такие объекты были – единицы.

По мнению Ларисы Инченковой, исполняющей обязанности коммерческого директора ОАО «Строительная корпорация «Возрождение Санкт-Петербурга», сегодня наблюдается рост спроса, темпы которого опережают подъем предложения. «По нашим оценкам, объем продаж на рынке элитной недвижимости по итогам первого полугодия составил 33 тыс. кв. м, что на 24% больше, чем за аналогичный период 2009 года. Наряду с традиционным интересом к готовым домам выделилась новая тенденция – значительно активнее стали покупать на начальном этапе создания. Вернулась вера в перспективность инвестиций на ранней стадии строительства. Так, 40% сделок нашей компании за период апрель-июнь – покупка на начальной стадии строительства. Например, в нашем элитарном доме «Венеция» на берегу Средней Невки (Депутатская улица, 34. –  Ред.) уже продано 18% квартир – и это только за три месяца с момента открытия продаж», – рассказывает госпожа Инченкова.

Предложение и спрос
На конец мая 2010 года на рынке элитной жилой недвижимости Петербурга, по данным Colliers International, в продаже было около 1,8 тысячи квартир совокупной площадью 235 тыс. кв. м. Из них 1,2 тыячи квартир (или 150 тыс. кв. м) – в строящихся домах, 560 квартир, или 85 тыс. кв. м, – в уже сданных объектах. По сведениям компании, в Петербурге ежегодно продается около 100 тыс. кв. м элиты (это примерно 750 объектов из расчета средней площади квартиры в 130 кв. м). По итогам 2009 года этот показатель сократился на 30%, однако в 2010-м элита наверстала упущенное, доведя спрос до прежних 100 тыс. кв. м. Те же данные приводят в RBI.

Традиционно самыми элитными остаются Центральный и Петроградский районы – в них представлено 90% наиболее дорогого строящегося жилья. Лидирует Петроградский: в нем за последние два года куплено 90% от введенного в эксплуатацию объема квартир либо заложенного и достраиваемого на сегодняшний момент. Из всего объема предложения, которым богат Центральный район, по данным Colliers International, продано около 50% (сюда входят как недавно построенные, так и пока еще строящиеся жилые здания).

Самые масштабные в Центральном районе объекты (по объему жилья и срокам ввода) – у «Возрождения Санкт-Петербурга». Это «Парадный квартал» и «Резиденция на Суворовском» (в обоих продажи идут давно), а также «Смольный квартал», открывший продажи только в этом году. Суммарная доля «Возрождения СПб» на рынке элитного строительства позволяет считать его крупнейшим игроком: компания продает более 50% существующего предложения (более 600 квартир в возводимых и уже сданных домах). За ней, по сведениям Colliers International, следует компания RBI, в чьем арсенале около 200 квартир в домах бизнес-класса. Компания успешно заканчивает продажи квартир в жилом доме «Таврический» на Шпалерной улице, 37, продолжает строительство комплекса «Александрия» на Новгородской улице, 23.

Большие объемы жилья бизнес-класса и элиты – у «Петротреста» (за счет многоочередного проекта «Кристаллы Крестовского») на Крестовском острове, а также – у «ЛЭКа» на Петроградской стороне (за счет двух объектов – «Премьер Паласа» бизнес-класса и элитной «Диадемы»). ООО «НДВ-Недвижимость», продающее квартиры компании «ЛЭК», сообщает, что объем ее продаж в 2010 году увеличился на 40% по сравнению со средним ежемесячным показателем в 2009-м. «С начала продаж квартир в ЖК «Премьер Палас» и «Диадема» на июнь этого года реализовано примерно 50% от общего объема квартир в этих объектах», – сообщила Марина Осадчая, ведущий аналитик НДВ.

Остальные игроки рынка дорогого жилья представлены точечными объектами (см. таблицу 4*). Идет работа у компании «Базис» на объекте «Люмьер» (на Большой Зелениной улице). Началось строительство ЖК «Космос» – проекта бизнес-класса компании Setl City (на улице Гагарина, 7, в Московском районе).

Итого на сегодняшний день в Петербурге построено около 1 млн кв. м жилой площади в элитных объектах и объектах бизнес-класса, и еще 300 тыс. «квадратов» пребывают в стадии строительства. Эту же цифру называют в корпорации «Возрождение СПб», отмечая, однако, что при всей значительности такого объема он все же на 6% меньше, чем в аналогичный период прошлого года (в «Петербургской Недвижимости» приводят данные снижения объема на уровне 5,5%).

Элитные цены
Стоимость элитного метра в Петроградском и Центральном районах города примерно одинаковая. При этом она на 30–50% выше, чем в других районах, где строятся объекты верхней ценовой категории.

«В среднем цена на элитную недвижимость сейчас составляет около 150 тыс. руб. за кв. м. Изменений с начала 2010 года практически нет, и снижение цен – уже в прошлом, – говорит Лариса Инченкова из «Возрождения СПб». – В то же время средняя цена на премиальное жилье – это достаточно условное понятие. Стоимость элитного жилого помещения может сильно меняться в зависимости от индивидуальных характеристик. Начиная с осени можно ожидать увеличения спроса, что традиционно для рынка недвижимости. Как следствие – возможен небольшой рост цен».

По общему мнению опрошенных экспертов, тон на рынке элитного жилья задают объекты корпорации «Возрождение СПб», точнее – один ее объект, в Зоологическом переулке, 2–4 (цена составляет около 25 тыс. евро за «квадрат»). В общей же массе, сегмент элитного жилья показал повышение цен не более чем на 5,7%, а средняя цена предложения на начало июля достигла отметки 196,1 тыс. руб. за метр (данные консалтингового центра «Петербургской Недвижимости»). Другой объект, стоимость «квадрата» в котором также создаст прецедент, – реконструкция доходного дома К.А. Шрейбера на углу Потемкинской и Захарьевской улиц (Захарьевская, 41). Продажи еще не открыты, но лист ожидания имеется. Есть все основания полагать, что продавец (компания «ПАН») будет ориентироваться на цены «Возрождения СПб» в Зоологическом переулке. Этот особняк был построен в 1906 году по проекту архитектора В.И. Ван-дер-Гюхта и представляет высокую архитектурную и художественную ценность. Сегодня в нем воссоздаются роскошные интерьеры 19 апартаментов начала прошлого века, идет глобальная реставрация снаружи и внутри, так что цена метра здесь – по определению не может быть низкой. Эксперты полагают, что оба объекта (в Зоологическом и на Захарьевской) эксклюзивны по своей сути, потому ценообразование в них формируется вне зависимости от рынка. Рынок же, как выясняется, готов принять такие цены.

«Корпорация «Возрождение Санкт-Петербурга» не уступает первенства и интенсивно осваивает самые лакомые участки в центре города, – говорит Людмила Рева, директор по развитию бизнеса ASTERA. – По дому в Зоологическом переулке велись долгие дискуссии относительно адекватности цены в 25 тыс. евро за квадратный метр, но – по последним данным – продажи квартир в здании уже начались».

«Сейчас экономическая ситуация стала более стабильной, люди стали активнее интересоваться элитной недвижимостью, – рассуждает Ольга Трошева, заместитель директора Консалтингового центра «Петербургской Недвижимости». – Покупают как квартиры небольшой площади, так и многокомнатные апартаменты. Например, не так давно «Петербургская Недвижимость» продала квартиру в элитной новостройке в Петроградском районе – за 76 млн руб. Спрос, по сравнению с тем же периодом прошлого года, вырос примерно на 30–40%. Это говорит о том, что люди перестали бояться неопределенности и больше не ждут снижения цен».

По оценкам аналитиков RBI, на основании стабилизировавшихся сумм сейчас можно судить о том, что предложение пришло в соответствие со спросом. Этот баланс будет поддерживаться и в дальнейшем, хотя в компании также прогнозируют постепенный рост цен на элитное жилье.

Вместо заводов
Сегодняшняя ситуация стабильного спроса и строительной динамики на элитном рынке сохранится до конца года – в этом эксперты сходятся. Как и в том, что кардинальных изменений на рынке строящегося элитного жилья не произойдет. Некоторые, казалось бы, ушедшие в прошлое рыночные приемы, вновь вернулись в обиход. Например, сегодня «на рынок вернулись инвесторы, а также оптовые покупатели», – считают аналитики RBI и приводят два недавних примера из практики. В июне финский оператор SATO приобрел оптом 19 квартир с отделкой в элитном жилом комплексе RBI «Таврический» (на проспекте Чернышевского, 4), где теперь почти все квартиры проданы. Другой пример, – в июне этого года Сбербанк открыл компании RBI кредитный лимит в размере 1,23 млрд руб. на реализацию проекта элитного многофункционального комплекса на Новгородской улице, 23. Факты весьма обнадеживающие. Да и под «инвестором» на рынке строящегося жилья в прежние годы понималось несколько иное.

Еще одну тенденцию отмечает Ольга Трошева из «Петербургской Недвижимости». По ее мнению, стало более заметным расслоение предложения во всех сегментах. «Качественные проекты, которые имеют удачные планировки, местоположение, возводятся надежными застройщиками, которые ведут грамотную ценовую политику, – все больше востребованы. И многие застройщики уже начали повышать на такие объекты цены. При этом часть строительных компаний (из тех, что ранее допустили серьезные ошибки в позиционировании, распределении финансовых потоков, планировках квартир, формировании жилой среды) вынуждены цены опускать, так как и спрос на их объекты минимален».

Строители элитной недвижимости, по словам Людмилы Ревы из ASTERA, сейчас «активно прочесывают город на предмет покупки земли под жилую застройку». С учетом вывода из центра города промышленных предприятий (о котором грезят уже не первую пятилетку) участки под застройку еще будут, хотя и в крайне ограниченном количестве.

Элита – особняком
Сравнивать объекты верхнего ценового сегмента в городе и за его пределами, конечно, сложно: элита за городом стоит особняком, здесь – другой клиент и другая мотивация покупки. Однако если рассматривать ту категорию состоятельных покупателей, которые приобретают не первое и далеко не основное свое жилье, то клиент – тот же самый. А значит, налицо все предпосылки к конкурентной борьбе между девелопером городским и загородным.

По данным «Петербургской Недвижимости», сегодня на загородном рынке продажи открыты в 27 элитных проектах (это 13,8% от всех поселков), причем в этих поселках предлагаются именно дома, а не участки. Традиционно лидерами спроса являются Выборгский, Всеволожский и Курортный районы. Тенденции за городом те же, что и в самом Петербурге: новых проектов за 2009–2010 годы здесь вышло немного. В 2009-м их было четыре, а в этом году – только два. В тех проектах, где пик рекламной и продажной активности пришелся на докризисное время, сегодня продаются последние дома: в Patrikki Club (Рощино) продается один коттедж, в «Михайловском» (Стрельна) домов к середине июля оставалось два. С начала 2010 года на загородном рынке были открыты продажи в двух элитных проектах, и оба располагаются в самом престижном Курортном районе: это – «Морской клуб» в поселке Серово (здесь предлагаются объекты недвижимости в реконструкцию, с землей, по цене 21–42 млн руб. за домовладение) и новый проект Nirvana в Молодежном, где выставлены участки по $20–30 тыс. за сотку, с обязательным подрядом. По показателям Консалтингового центра «Петербургской Недвижимости», средняя стоимость загородного домовладения в классе элита – 32 млн руб. Самый дешевый коттедж – площадью 250 кв. м на 26 сотках – можно купить в проекте «Суходольское» за 12 млн руб. (стоимость в данном проекте за последнее время значительно снизилась). Самые дорогие коттеджи (дворцы) продаются в комплексе «Северный Версаль» (Лахта): дворец площадью 951 кв. м на 35 сотках можно купить за 161 млн. Коттедж в престижном комплексе «Мариньи дачи» (Зеленогорск), площадью 350 кв. м на 30 сотках, обойдется в 100 млн руб., а дом в 310 «квадратов» на 24 сотках – в 70 млн. В перерасчете на квадратный метр в иных объектах городской элиты выходит, кстати, значительно дешевле.

21.07.2010 14:10 | Источник БН.ру

Автор: Оксана Каменева