Строители стратегий

Попечительский совет Фонда РЖС утвердил стратегию его развития до 2014 года. В прошлом году фонд инициировал инвентаризацию незадействованных и неэффективно используемых земель в регионах, принадлежащую различным структурам РФ. Фонд заключил соответствующие соглашения с 83 субъектами РФ, а также с федеральными ведомствами и монополистами, которые так или иначе связаны с градостроительной деятельностью (в частности, с Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии, Федеральным агентством по управлению государственным имуществом, ОАО «Газпром», ООО «Межрегионгаз» и др.).

 

 

Как сообщил глава фонда Александр Браверман, к 2020 году в стране должно ежегодного вводиться до 140-150 млн кв. м жилья (план на 2009-й – около 50 млн кв м). В качестве стратегического приоритета выбрано развитие строительства недвижимости эконом-класса, в первую очередь малоэтажной. Поэтому на поддержку Фонда РЖС могут рассчитывать, прежде всего, предприятия, которые производят продукцию для малоэтажного домостроения.

 

Стратегия предусматривает, что с 2012 года на участках, которые вовлекаются в оборот фондом, будет возводиться не менее 30% всего нового жилья в РФ. Уже в 2010 году этот показатель должен составить как минимум 10%, в 2011-м – не менее 20%.

 

Если до кризиса инвесторы готовы были покупать не идеальные с точки зрения обеспеченности инфраструктуры и градостроительной документации участки, то сейчас трудно продать даже полностью «упакованные» наделы. Как выяснили специалисты фонда, в 2008 году объем проданных для комплексного освоения участков сократился по сравнению с 2007-м на 24%. А в 2009-м составил лишь 66% от аналогичного показателя 2008-го. Чтобы участки были инвестиционно привлекательными, фонд займется их инженерной подготовкой, строительством транспортной инфраструктуры, а также разработкой градостроительной документации. Полностью обеспечить эти участки необходимым пакетом документов фонд обещает к концу 2014 года (в 2010-м - не менее 30% наделов).

 

Правда, для начала придется упростить саму процедуру оформления этой документации, иначе все заявленные цели утонут в согласовательных процедурах. Как выяснили специалисты фонда, для подготовки пакета документов без изменения категории земель сегодня требуется как минимум 340 дней. Если категорию нужно поменять, то на оформление пакета займет не менее 490 дней. Глава Фонда РЖС Александр Браверман вчера заявил, что эта процедура будет изменена и сроки существенно сократятся. Правда, на сколько – не уточнил.

 

Сейчас лишь 12% всех земельных участков, находящихся в распоряжении фонда, полностью обеспечены необходимыми документами и могут выставляться на аукционы. Из остальных земель 60% такой документации не имеют, а по 11% пока можно только в общих чертах сказать, в каких целях их стоит использовать. Примерно 17% участков относятся к организациям, подведомственным Министерству обороны РФ. Это самые сложные объекты, так как это ведомство славится чрезвычайно запутанными имущественными отношениями на своих объектах недвижимости и крайне плачевным состоянием самих объектов.

 

Для обеспечения деятельности фонда в 2008-2009 годах из бюджета РФ было выделено 1,1 млрд рублей. Начиная с 2010 года бюджетное финансирование на эти цели не предусмотрено. Фонд будет работать за счет поступлений от продажи участков, кредитных средств и доходов от сдачи наделов в аренду. В качестве дополнительного обеспечения обязательств фонда по кредитам будет использоваться залог земельных участков. Причем уже до конца 2009 года фонд рассчитывает получить доход в общей сложности в размере 1,1 млрд рублей. На 2010-й запланирован доход в размере 4 млрд рублей.

 

Уже в начале 2010 года Фонд РЖС вместе с Внешэкономбанком обещает разработать механизм кредитования крупных проектов по освоению участков, продаваемых и сдаваемых в аренду фондом.

По словам Александра Бравермана, в результате реализации мер, предусмотренных стратегией, себестоимость строительства на землях фонда будет на 10% ниже, чем среднестатистическая по России.

 

Первые аукционы по землям фонда уже состоялись нынешней осенью. Но результаты не впечатляют: было продано всего два участка - в Тюмени и Курске. Реализовать надел в Пушкине под Петербургом в ноябре этого года не удалось. Участок площадью 2,4 га на Старогатчинском шоссе, в полукилометре от военного аэродрома в Пушкине интереса у инвесторов не вызвал.

 

Ранее интерес к участку проявляли ВТБ и Сбербанк. Однако заявки они так и не подали, хотя цена лота (57 млн рублей без учета НДС) выглядела вполне адекватно.

 

Фонд обещает в ближайшее время выставить лот повторно по тем же ценам и снижать их не собирается.

 

Планируется также объявление аукциона по продаже участка на Пухтоловой Горе в Зеленогорске. Его общая площадь около 15 тысяч кв м, на нем расположены два нежилых здания площадью 64,8 кв м и 28,1 кв м.

 

 

Эксперты считают, что фонд слишком оптимистично составил свои планы, и в реальности результаты его работы окажутся гораздо скромнее заявленных. Ведущий аналитик компании Setl City Владимир Копылов отмечает, что сейчас свободных участков для застройки в Петербурге почти нет. Стратегия фонда может помочь городу найти новые земельные ресурсы. «Но чтобы воплотить эти планы в жизнь, потребуется немало финансовых вливаний и целая армия квалифицированных специалистов, которые будут заниматься подготовкой всей необходимой документации. Так как все участки очень разные и в большинстве своем это неликвид - с отсутствующей инфраструктурой, инженерными коммуникациями, - привести их к единому знаменателю будет очень сложно», - считает Владимир Копылов.

 

По его мнению, необходимо также разработать единые механизмы привлечения застройщиков на торги, сам процесс проведения которых должен стать более прозрачным. «В некоторых регионах существует проблема информационного обеспечения процесса торгов. В Петербурге в данном случае все более или менее благополучно», - добавляет он.

 

Не совсем понятно, за счет чего фонд планирует так быстро наращивать объемы земельного портфеля, передаваемого на торги под жилищное строительство. Неясно, как будет решена проблема подготовки документов по лотам, освобождения их от обременений и т.д.

 

По мнению генерального директора ЗАО «Ленстройтрест» Александра Лелина, предлагаемый фондом механизм - «предел мечтаний всех застройщиков». Но, к сожалению, «все это остается лишь красивой декларацией на бумаге».

 

«Теоретически ничего невыполнимого в этом механизме нет. Он лишь отражает то, что без всяких принудительных и силовых мер и так должны выполнять все упомянутые ведомства: городские власти и так должны выступать заказчиком на инженерную подготовку территорий, причем на основе обычных договорных отношений с исполнителями, выбираемыми через процедуру тендера. Строители же априори должны заниматься только строительством, оплачивая лишь подключения к уже готовым сетям. Муниципалитет и сейчас обязан выдавать всю разрешительную документацию, что он и делает. А скорость подготовки и прохождения документов напрямую зависит от количества согласовательных инстанций, порой достигающего абсурда», - говорит Александр Лелин.

 

Он недоумевает: откуда будут браться средства на реализацию проектов, если фонд будет выкупать квартиры в домах, которые строятся только по 214-му ФЗ. Таких объектов крайне мало, ведь закон запрещает привлекать средства дольщиков на стадии строительства. Не уточняется также, на каких условиях будут выкупаться те 25% квартир, на которые претендует фонд?

 

«Если цена, по обыкновению, будет отличаться от рыночной в 1,5-2 раза, то в чем же тогда будет выгода застройщика? - интересуется Лелин и резюмирует. - Под смелой и красивой декларацией лежит необходимость изменения всей системы взаимодействия административного ресурса с монополистами и строителями. А это предприятие глобальное, требующее огромного количества времени и полной согласованности действий всех участников процесса. Пока это представляется чем-то из области фантастики».

 

 

 

По данным Фонда РЖС на 1 января 2008 года, в собственности РФ находились земельные участки общей площадью 270,6 млн га (17,2% общей площади земель государственной и муниципальной собственности в стране). Из них около 90% земель относятся к категории земель лесного фонда. В собственности субъектов РФ - 5,8 млн га, в муниципальной – 1,4 млн га земель.