«Охта-Центр» взял высоту

Председатель комиссии по землепользованию и застройке вице-губернатор Роман Филимонов сообщил, что заявка ОАО «Общественно-деловой центр «Охта» на отклонение от предельных высотных параметров одобрена. Застройщик просил разрешить ему построить не 100-метровую башню, как допускается правилами землепользования и застройки, а 403-метровую.

 

«Вопрос рассматривался особо тщательно, он является знаковым для Петербурга. Большинство членов комиссии посчитали, что «Охта-Центр» не окажет влияния на окружающую застройку. Трое проголосовали против, 11 - за. Все документы по этому проекту в порядке, и он может быть вынесен на утверждение уже на ближайшее заседание правительства Петербурга», - рассказал Роман Филимонов.

 

Комиссия должна была совещаться вчера, но заседание перенесли на день по личной просьбе самого Романа Филимонова, который хотел лично присутствовать при обсуждении. По мнению противников небоскреба, это было сделано с другой целью. На 16 сентября были согласованы акции протеста общественных движений, не согласных со строительством башни. Получить разрешения на такие действия менее чем за день невозможно.

 

Вчера к зданию КГА, где проходят заседания комиссии, пришли несколько пикетчиков – от общественных движений «Живой город» и «Охтинская дуга». Сегодня, рассказала «БН.ру» охранница комитета, тоже стоял один пикет. Но недолго. Когда началось заседание, его уже не было. Однако возле КГА на всякий случай дежурили несколько машин с надписью «Группа быстрого реагирования».

 

 

Процедура отклонения от высотных параметров, согласно Градостроительному кодексу РФ, предусматривает обязательное проведение публичных слушаний на эту тему. Особого значения они не имеют – заключение слушаний рекомендательное. Зато – резонанс.

 

Слушания, посвященные заявке ОДЦ, состоялись 1 сентября. Обсуждение прошло более мирно, чем ожидалось, благодаря присутствию нескольких автобусов с бойцами ОМОН. Участники ограничились лишь несколькими потасовками. Попытки метать продукты питания в сидевших в президиуме представителей «Газпрома» и Смольного пресекались. Фотоаппараты, запечатлевшие беспорядки, изымались.

 

Результаты публичных слушаний были опубликованы на сайте правительства Петербурга, а также в газете «Невское время» от 12 сентября 2009 года. Из текста следует, что из всех поступивших с 1 сентября замечаний к проекту в официальный текст заключения попали только положительные.

 

Например, Чижова Ю.А., которая «высказалась от молодежной группы населения», попросила, «чтобы в новом комплексе были организованы места для проведения досуга и развлечений». Карпенко Т.В. попросил увеличить количество парковочных мест на территории ОДЦ.

«У нас в районе очень высокий уровень безработицы. В условиях экономического кризиса эта проблема становится все острее. Строительство же и дальнейшее обслуживание района «Охта» - это сотни и тысячи рабочих мест! Ни одно из действующих предприятий города и района не в состоянии предложить нам сегодня такой перспективы! Авторы проекта обещают, что в микрорайоне «Охта» будут музеи, библиотеки, досуговые и спортивные центры, откроется станция метро, будут разбиты зеленые зоны и парки. Набережная реки, ныне забитая автотранспортом, превратится в красивую пешеходную улицу», - таким благодаря рассказу руководства ОАО «ОДЦ» на слушаниях увидели свое будущее «жители Красногвардейского района», и такое коллективное замечание поступило от 29,666 тысячи человек. (Общая численность населения района – около 320 тысяч человек).

 

«Как молодая мама, считаю, что для будущего поколения это очень важный шаг в деле развития города. Архитектура города от этого выиграет и позволит внести в облик города современные решения и объекты, запланированные в строительстве, социально-культурного значения, помогут в развитии ребенка в нашем Красногвардейском районе», - убеждена Коршунова А.С.

 

Противники ОДЦ приводят расчеты возможных высотных параметров, утверждая, что на этом месте реально построить 40-метровый комплекс, пишут, что вид небоскреба испортит исторические панорамы Петербурга, что сам объект угрожает безопасности горожан, а также рассказывают истории избиения их самих и других участников слушаний. «Из-за недостаточной обеспеченности безопасности на слушаниях я получила травму руки, были сломаны мои часы, очки и ручка. Травму мне нанесли якобы сотрудники охранного предприятия «Газпром». Охранники напали на двоих молодых людей, которые проходили мимо меня между рядами. Я просила у рядом стоящих в проходе людей вызвать врача для пожилого человека, которому стало плохо, его била периодически дрожь, и на этот раз ее невозможно было остановить. Потом мне стало известно, что один из проходивших, которому охранники разбили лицо, был врачом. Избиения этих людей проходили на моей спине», - делится впечатлениями Сизова В.Н.

 

Слушания признаны состоявшимися и их результаты приобщены к документации ОДЦ.

 

 

«Антинебоскребцы» принялись готовиться опротестовать решение комиссии по землепользованию и застройке сразу после общественных слушаний, резонно предполагая, что ее резолюция будет положительной. Сразу несколько общественных движений занялись сбором подписей простив строительства ОДЦ. Например, «Эком» опубликовал на своем сайте подробную инструкцию «Как остановить строительство 400-метровой башни на Охте?». Тот же «Эком», Петербургское отделение Всероссийского общества охраны памятников истории и культуры и Фонд «Институт экономики города» подготовили свои экспертные заключения об «Охта-Центре». Их суть сформулировал в беседе с «БН.ру» глава Центра экспертиз «Эком» Александр Карпов.

 

По его мнению, обоснования в заявке ОАО «ОДЦ» на превышение высотности несерьезны. Согласно статье 40 Градостроительного кодекса, чтобы отклониться от установленных законом предельных параметров застройки земельного участка, правообладатель должен доказать, что характеристики имеющегося у него земельного участка неблагоприятны для застройки. «В заявке ОДЦ нет вообще никаких сведений о наличии неблагоприятных характеристик земельного участка в том смысле, который установлен Градкодексом. И тем более таких, которые обосновывают заявку на превышение высотных параметров», - считает Александр Карпов. Ограниченность участка водным пространством, невозможность застройки прибрежных полос и защитных полос объектов, невозможность периметральной застройки, проблемы с обеспечением безопасности комплекса, если он будет вчетверо ниже, неудобная трапециевидная конфигурация надела, а также другие аргументы застройщика Александр Карпов считает неосновательными для удовлетворения заявки. «Заявленный строительный объем надземной части объекта можно разместить на участке площадью 4,7 га при средней высоте застройки 37,3 м и средней высоте этажа 4,2 м», - подсчитал он.

 

«Логика Гражданского кодекса РФ допускает применение института отклонений только в отношении незначительных изменений для единичных случаев», - отмечают специалисты «Института экономики города», указывая, что запрошенное отклонение в четыре раза - «кардинально».

 

Председатель координационного совета «Движения гражданских инициатив» Евгений Козлов дополняет: «Решение противоречит охранному законодательству, поскольку в 45 точках, как известно уже из материалов анализа Института территориального развития, эта башня будет не только видна, но и будет диссонировать с историческими панорамами Санкт-Петербурга».

 

«Пока мы не познакомимся с подробностями решения правительства, трудно прогнозировать дальнейшие действия», - заявил Александр Карпов. Он сказал, что различные общественные организации, а также сам «Эком» собираются обратиться в городское правительство, но понимают, что это безрезультатно: «Позиция правительства ясна – оно самому себе, ведь участок принадлежит городу, одобрило заявку на превышение высотного регламента. Проблема превратилась из чисто архитектурной в политическую».

 

 

Участники рынка недвижимости неохотно дают комментарии о том, насколько необходимо с экономической и архитектурной точки зрения увеличивать высоту «Охта-Центра». По мнению эксперта одной из консалтинговых компаний, который не пожелал видеть свое имя в СМИ («Это политический проект, и не стоит портить отношения с властью», - пояснил он), линейное расположение объекта в данном случае предпочтительнее, чем вертикальное. «Это улучшит экономику проекта – снизит себестоимость, даст большую гибкость в построении удобных планировок, значительно улучшит логистику между потоками посетителей бизнес-центров и торговых центров. Линейное расположение также улучшит возможности арендаторов по аренде больших отдельных и независимых блоков», - считает этот эксперт.

 

Заместитель директора департамента консалтинга Colliers International Евгения Васильева полагает, что линейное расположение подобных комплексов нельзя назвать менее выигрышным. По ее мнению, если площадь участка позволяет возвести все запланированные объемы и при этом организовать необходимые зеленые и общественные зоны, паркинги и внутренние проезды, то линейный объект будет более предпочтительным. «Для торговых, культурных и социальных функций, как правило, более эффективна небольшая высота. Высотность интересна для офисов, так как обеспечивает хорошие видовые характеристики», - добавляет Евгения Васильева.

 

Что касается участка застройки, то генеральный директор Knight Frank St.Petersburg Олег Барков утверждает, что это место «как нельзя лучше подходит для размещения на нем крупных офисных, торговых и конгрессно-выставочных объектов. Это проект, который задаст стандарты развития коммерческой недвижимости, а также стандарты преобразования депрессивных территорий города на многие годы вперед. Ни у кого не вызывает сомнений необходимость реновации промышленных территорий, пришедших за последние десятилетия в полную негодность и использовавшихся крайне нерациональным образом. С появлением проекта город получает сразу несколько важных преимуществ: во-первых, уникальный архитектурный объект, во-вторых, новые общественные площадки, в-третьих, возможность вывести бизнес за пределы исторического центра», - говорит Олег Барков, обходя вниманием высотные параметры ОДЦ.

 

В числе плюсов территории специалисты отмечают также расположение на границе между центральной части города и жилыми кварталами правобережной стороны. То есть насыщенный офисами центр не сможет конкурировать с охтинским небоскребом. А близость жилых кварталов важна, когда потребуется набирать сотрудников для деятельности комплекса.

 

Евгения Васильева разделяет точечную застройку и развитие территории: «В первом случае застройщик старается получить от участка максимум за счет вертикального строительства, что позволяет на небольшом пятне возвести наибольшее количество квадратных метров. А в случае развития территории перед девелопером стоит задача не уплотнительной застройки, а комплексного освоения, создания среды, комфортной для жизни и бизнеса. Что в свою очередь повышает ценность проекта и положительно сказывается на его финансовых показателях».