Промышленное оригами

Промышленные территории – весьма привлекательные для девелоперов места. Сегодня, в условиях кризиса и отсутствия понятного финансирования для своих дорогостоящих идей, строительные компании не приступают к реализации проектов. Но кризис изменил стратегию поведения. Если раньше на заводские территории запускалась различная строительная техника (словно оккупационные войска), демонстрировавшая присутствие того или иного девелопера, то сегодня работа ведется исключительно на бумаге. Девелоперы пишут концепции, рисуют планы, проводят маркетинговые исследования и ждут, когда закончится кризис и строительную технику снова можно будет запускать на высвобожденные территории.

 

 

Интерес к промышленным территориям со стороны девелоперов объясняется просто. Во-первых, темпы развития мегаполиса в последнее десятилетие были чрезмерно динамичны. Многие промышленные предприятия, некогда располагавшиеся на окраинах города, оказались почти в его середине и в районах деловой и жилой застройки. По данным экспертов компании GVA Sawyer, около 30% промышленных территорий сосредоточено вокруг центра Петербурга, это один из самых высоких показателей в России.

Годы перестройки не прошли незамеченными для промышленников – большинство производственных предприятий оказалось на грани банкротства, а их избыточные площади – наследие времен СССР – только тяготили и без того скромный бюджет заводов. Зачастую землю продавали лишь затем, чтобы не платить дополнительных налогов.

Девелоперский бум только подогрел интерес к промышленным территориям. С учетом того, что вся «промка» к тому же еще располагалась на участках с полным набором инженерной инфраструктуры, желание девелоперов получить эту землю только усиливалось. Первыми реновации подвергались точечные объекты, результатом чего стали такие проекты, как River House, «Сити Центр», «Акватория», «Нобель», «Линкор» и прочие. А уже в последние два-три года появились проекты регенерации крупных территорий: Clover Plaza, «Электрик», «Адамант-парк», «Васильевский остров», «Измайловская перспектива», «Московская Товарная», – которые могут ощутимо повлиять на развитие Петербурга.

 

 

Администрация Петербурга на протяжении многих лет с разных трибун поддерживает регенерацию промышленных территорий в инвестиционно привлекательных зонах. В последние годы активность петербургских властей стала более заметной. Так, сформирован список предприятий, которые планируется вывести из города, с выделением новых участков под производство. «Будучи стороной заинтересованной, мегаполис выселял арендаторов со старых складов, пустырей, ангаров, не продлевая договоры аренды, повышая ставки, используя прочие «экономические методы», – рассказывает заместитель директора департамента консалтинга Colliers International Евгения Васильева.

И это легко объяснить: на освободившиеся участки претендовали девелоперы, чтобы использовать землю под ритейл, гостиницы, бизнес-центры. Это уже более привлекательные налогоплательщики, чье присутствие способствует улучшению имиджа города и развитию его инфраструктуры.

«По нашей оценке, сегодня площадь промышленных территорий, пригодных под редевелопмент, составляет 5–6 тыс. га, из них около 1,5–2 тыс. га – площадь заводов, подлежащих выводу. Весь объем депрессивных территорий мы оцениваем в более чем в 10 тыс. га», – разъясняет ситуацию Евгения Васильева.

Однако несмотря на всю привлекательность «промки», в освоении индустриальных пространств есть свои трудности. Например, Николай Пашков, директор по профессиональной деятельности Knight Frank, в разгар девелоперского бума говорил о том, что реализация проектов редевелопмента не обходится без проблем. Бывшие промплощадки, как правило, загрязнены, значит, нужны затраты на рекультивацию земель. Кроме того, по многим участкам существует целый ряд ограничений – высотных, функциональных, архитектурных. Еще одна проблема, которая в значительной степени сдерживала реализацию проектов редевелопмента, это консолидация прав собственности на земельные наделы и необходимость вывода производства.

 

 

Кризис в первую очередь сказался на уже заявленных проектах. Точней, на сроках их реализации. «Сегодня в городе заявлено больше десятка крупных проектов редевелопмента промышленных территорий. До кризиса было известно о планах редевелопмента более 170 га площадей, занятых производственными предприятиями. Сегодня очевидно, что эти цифры сильно сократятся и реализация заявленных проектов займет гораздо больше времени, чем заявлялось изначально», – отмечает Вера Бойкова, руководитель отдела индустриальной недвижимости ASTERA St. Petersburg.

Многие собственники промышленных земель продолжают вести подготовительные работы – «упаковывают» их в концепции, занимаются согласованиями, изысканиями, проведением архитектурных конкурсов и т. д. Большое количество проектов сейчас пересматриваются с точки зрения функционального состава, поскольку задумывались до кризиса и опирались на оптимистичные прогнозы. «Сейчас концепции необходимо актуализировать, учитывая новые реалии рынка, – полагает директор по консалтингу и оценке NAI Becar Игорь Лучков. – Поэтому девелоперы не спешат выходить на стройплощадки, а рассчитывают это сделать несколько лет спустя».

В среднем, сроки реализации заявленных проектов могут сдвинуться на три-четыре года, в зависимости от масштабности и сложности конкретного разработанного плана. Однако нельзя сказать, что все проекты будут приостановлены или отменены. «Набережная Европы», к примеру, хотя пока и не добралась до этапа выхода на строительную площадку, продолжает развиваться: решаются вопросы переезда компаний, занимающих сейчас территории предприятия, прорабатывается архитектурная концепция комплекса и т. д. Постепенно пересматривается концепция развития территории «Измайловская перспектива», где меняется соотношение функций в пользу жилищного строительства. То есть во время самого тяжелого кризисного периода девелоперы этих земельных участков уделяют больше внимания проектированию, разработке детальных концепций, поиску соинвесторов, а начало активных действий откладывается на более благоприятный период.

 

 

Большинство проектов редевелопмента являются долгосрочными. Но ввод очередями позволяет гибко подходить к функциональному наполнению, дает возможность корректировать объемы застройки в соответствии с требованиями рынка. Опыт прошлых проектов девелопмента показал, что многие собственники строили объекты, исходя из своих желаний и предпочтений, а не из того, что востребовано на рынке и нужно конечным потребителям, как подчеркивает руководитель аналитического департамента ГУД Андрей Соколов.

В то же время существует ряд проектов, которые находятся в стадии продвижения и имеют шанс завершиться в ближайшее время. К примеру, развитие территории прядильно-ниточного комбината им. С.М. Кирова на Синопской набережной: часть планов уже реализована.

Однако, по мнению экспертов, для эффективного развития крупных наделов городской земли необходимо более активное, чем теперь, участие мегаполиса, который должен выступать соинвестором, содевелопером и координатором в таких проектах. На Западе сложилась хорошая практика, когда муниципалитет инициирует процесс развития депрессивных территорий, привлекая профессиональных девелоперов и инвесторов. В рамках таких консорциумов создаются единый мастер-план и концепция развития участка, которые реализуются в дальнейшем, говорит директор департамента консалтинга и оценки АРИН Екатерина Марковец. При таком подходе на крупной территории можно обеспечить гармоничное сочетание жилой и коммерческих функций, а также социальных объектов.