Алексей Чурюканов: Бартер в пользу рынка

Доля бартера на рынке недвижимости в период кризиса заметно выросла – застройщикам не хватает живых денег для расчетов с партнерами. Но в кризис бартер играет положительную роль – помогает пережить временные трудности, полагает генеральный директор компании «БалтСтройКомплект» Алексей Чурюканов.

– Конечно, лучше, когда строители рассчитываются со своими партнерами и поставщиками деньгами, хотя не всегда так получается. Но если случается кассовый разрыв, в компании нет живых денег, иногда выгоднее рассчитаться квадратными метрами – и той, и другой стороне.

– Бартер процветал в 1990-е годы. Потом постепенно его доля уменьшалась. Но в конце прошлого года строительный рынок опять вспомнил про обменные схемы. Это напрямую связано с кризисом?

– Рыночные отношения 1990-х годов можно оценить как дикие. Сейчас деловые взаимоотношения – более-менее цивилизованные. Все думали, что после взлетов рынка, например, таких, как в 2006 году, бартерные схемы быстро отомрут. Сделок в последние год-два было немного. Но вмешался кризис.

Кризисы возникают с определенной периодичностью, и с их наступлением строители лишаются обычных финансовых потоков, им необходимо перекредитовываться. Мы переживаем третий кризис, и каждый из них сопровождался увеличением доли обменных сделок. По идее, в бескризисной экономике бартерных схем быть не должно. Согласно экономической теории бартерные расчеты – неправильная форма взаимоотношений. На рынке все должно продаваться за деньги. Но в кризис бартер играет положительную роль, он помогает пережить временные трудности.

С другой стороны, бартерные расчеты – мера пожарная, и бартер – не панацея от кризиса.

– Одно из направлений деятельности вашей компании – реализация жилья, полученного входящими в Группу ЛСР компаниями по бартеру. Видимо, с наступлением кризиса у вас прибавилось работы?

– В целом по рынку доля обменов выросла в два раза. Но в компаниях ЛСР – примерно на 30%. Группа не настроена развивать бартерные схемы – делать это не позволяет ее серьезное положение на рынке.

Компании, входящие в ЛСР, работают в двух основных направлениях – девелопмент и производство строительных материалов вкупе с оказанием механизированных услуг. Девелоперские подразделения в нашей помощи не нуждаются – сами жилье или коммерческие объекты строят, сами и продают.

А вот тем компаниям Группы ЛСР, которые заняты производством стройматериалов, поставками их на стройплощадки, оказанием услуг в строительстве, мы помогаем.

Например, кто-то из застройщиков рассчитывается с производителями кирпича квартирами в строящемся доме, то есть – по бартеру. Но если завод выпускает кирпичи, он не будет продавать жилье – это не его профиль. Квартиры на реализацию берет наша компания.

– Вы продаете бартерные квартиры только от фирм, входящих в структуру ЛСР, или к вам может обратиться любая подрядная или производственная фирма со своим товаром для обмена?

– Чужие? Нет, товар со стороны мы не берем. Группа большая – хватает своего бартера. Обращения в нашу компанию были, но тот продукт, который предлагали, обычно юридически было не оформить. Мы не брались за его реализацию.

Хоть мы не риэлторы, но всегда отвечаем за проданную нами квартиру. Поэтому у нас есть жесткие требования по юридической чистоте объекта. И нам необходимо убедиться, что дом будет достроен. Так что не все объекты берем на продажу.

– А как вы можете убедиться в юридической чистоте объекта и особенно увериться, что дом будет достроен?

– Мы проводим обязательную юридическую оценку проекта. В первую очередь изучаем разрешительную документацию, должен быть полный комплект – разрешение на строительство, экспертные заключения, документы, подтверждающие права на земельный участок и т. д.

Плюс изучаем экономическую составляющую проекта. Анализируем финансовое состояние застройщика. Как правило, строители раскрывают финансовые данные своих ежеквартальных отчетов, но ситуация сегодня настолько динамично меняется, что на основе этих сведений не всегда можно сделать объективный вывод о надежности компании. Мы к финансовым показателям подходим по-другому. Мы знаем объекты каждой фирмы, отслеживаем их строительство. Видим, как застройщики рассчитываются за поставки – это тоже позволяет оценить их финансовое состояние. Отслеживаем динамику продаж, цены. Поэтому понимаем состояние дел на объектах. В целом оцениваем ситуацию внутри компании-застройщика и перспективы строительства каждого дома.

Плюс к тому мы следим, чтобы операция была для нас экономически выгодна. Да, продажа бартерных квартир – это помощь строительным компаниям, но мы не должны забывать про прибыль.

Плюс правовой аспект по договорам долевого участия. Мы немного раньше, чем наше городское правительство, пришли к выводу о необходимости работать с дольщиками в рамках 214-ФЗ. Если проект крупный, мы буквально вынуждаем застройщиков заключать договоры в соответствии с законом о защите прав дольщиков. Может быть, прозвучит высокопарно, но мы некоторым образом выполняем на рынке санитарную функцию.

Ни один дольщик не может самостоятельно проверить компанию-застройщика, обычному дольщику не отследить строительный процесс, тем более на нескольких объектах сразу. Мы имеем такую возможность, более того, это наша работа – выступать таким вот крупным дольщиком.

– Если компания-застройщик не может заплатить, а поставка стройматериалов уже произошла, что вы предпринимаете?

– Бывают трудности временные, например, кассовый разрыв по балансу. Мы можем застройщику помочь, взять на реализацию бартерные квартиры. Наша задача в этом случае – «расшить» неплатежи.

Но если финансовая устойчивость застройщика вызывает сомнения, мы не возьмем от него квартир в качестве расчетов за поставки – только деньги. Если на объекте большие риски, мы вообще не станем работать с таким ненадежным застройщиком.

Выставляемые нами требования достаточно жесткие. Например, сегодня берем на реализацию квартиры только в зданиях высокой степени готовности и в домах, которые точно будут достроены. Но именно поэтому доля бартера в расчетах между нашими производителями и застройщиками выросла ненамного.

– Обычно подрядчики и субподрядчики продают бартерные квартиры ниже цены застройщика. В одном и том же доме одинаковые квартиры от разных продавцов иногда заметно отличаются по цене – на 10–15%. Вы тоже предлагаете жилье по меньшей, чем у застройщика, цене?

– Во-первых, мы никогда не берем квартиру по цене выше, чем средняя по рынку. Мы берем по цене, по которой можно продать. Например, сегодня максимальная стоимость в строящихся домах – 70 тыс. руб. за кв. м. Причем отбираем для продажи только ликвидные квартиры. В основном реализуем их по ценам застройщика, в редких случаях – на 5–10% дешевле.

Почему субподрядные компании и поставщики обычно продают объекты по стоимости ниже рыночной? Им надо как можно быстрее получить живые деньги, чтобы рассчитаться со своими сотрудниками или партнерами. В отличие от субподрядных компаний перед нами не стоит задача продать бартерные квартиры как можно быстрее.

Кто хочет купить квартиру дешево, конечно, может обратиться в какую-нибудь субподрядную фирму. У нас другие преимущества – легитимная схема. Все договоры оформляются официально, по 214-ФЗ, регистрируются в Управлении Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области. И договор, по которому мы предлагаем жилплощадь конечному потребителю, – это договор цессии, то есть переуступки прав требования.

– Группа ЛСР с помощью вашей компании словно готовилась к кризису…

– Бартерные расчеты существовали и до создания нашей компании. На каждом предприятии Группы ЛСР, по крайней мере, один человек вынужден был продавать бартерные квартиры. Теперь на базе «БалтСтройКомплекта» выстроена и действует целая система. Мы избавляем производственные компании от лишней головной боли.

Если бы такая структура как наша не существовала до кризиса, сейчас ее все равно пришлось бы создать.

– Но кризис рано или поздно закончится. Останется ли «БалтСтройКомплект» на рынке с теми задачами, которые решает сегодня?

– Каждый раз после кризиса рынок восстанавливается, идет в рост. На растущем рынке доля бартерных сделок может быть больше, чем на спокойном.

Обменов не должно быть более 30%, а лучше – 20%. По опыту знаю, не получаются проекты с большой долей бартера. Доля бартерных расчетов не может бесконечно расти. Но надо признать, что в том или ином виде бартер в ближайшие годы на нашем рынке останется – альтернативы в виде дешевых кредитов, как на Западе, у нас нет.

ООО «БалтСтройКомплект» (предприятие Группы ЛСР) создано в феврале 2002 годадля комплектации строительных организаций Петербурга и Ленинградской области продукцией предприятий Группы ЛСР.

Главная задача компании – надежное и своевременное обеспечение строительных предприятий качественными ресурсами и долевое участие в возведении жилых домов.

Второе направление – реализация жилья, полученного в счет поставок строительных материалов. На рынке недвижимости компания «БалтСтройКомплект» известна под торговой маркой «СтройГрад».

С декабря 2006 года «БалтСтройКомплект» поставляет строительные материалы для малоэтажного загородного домостроения для широкого круга потребителей под новой торговой маркой «Формула ЛСР».

За 2008 год ООО «БалтСройКомплект» реализовало 5544 кв. м квартир.

11.08.2009 13:45 | Источник Бюллетень Недвижимости