Управление наследием

Раздел архитектурных памятников между Петербургом и федеральным центром почти завершен. Но в сегодняшних условиях Смольному будет нелегко пристроить полученные объекты в частные руки, возложив на инвесторов затраты по реставрации.

Премьер-министр Владимир Путин подписал распоряжение о разграничении прав собственности на 108 памятников. Это уже третий по счету «передел». В общем итоге Петербург и Российская Федерация поделили между собой 1184 архитектурных памятника почти поровну, с небольшим перевесом в сторону РФ, - пишет «Бюллетень недвижимости».

Кто главнее

Санкт-Петербург стал первым регионом, где раздел наследия завершен. Причем не столько поровну, сколько по справедливости: по инициативе Смольного памятник отдавали тому субъекту, который его эксплуатирует.

В начале 1990-х указом президента Бориса Ельцина более тысячи петербургских памятников получили статус федеральных, а городским властям запретили тратить бюджетные деньги на их ремонт и реставрацию. Затем запрет был снят, и Петербург, наравне с центром, стала активно спасать памятники, расположенные на своей территории.

В итоге такое двойное управление наследием и без того плачевную ситуацию с сохранением и реставрацией объектов только усугубило. Зачастую было не определить, кто из субъектов на самом деле должен выделять средства на ремонт, чей договор «главнее», кто на что имеет право в конкретном здании. Так более выгодные в коммерческом плане объекты финансировались обоими субъектами, аварийные – обоими запускались.

Для устранения путаницы в начале 2000-х годов приняли федеральный закон о разграничении памятников архитектуры между субъектами Российской Федерации и правительством оной. Однако с детства всем известно, что делиться – это не всегда приятно, поэтому процесс определения принадлежности памятника тому или иному субъекту в разных регионах проходил по-разному, где-то даже сопровождался скандалами. Например, два года назад Валентина Матвиенко открыто заявила, что Росохранкультура, у которой нет ни своих квалифицированных сотрудников, ни даже архива, «ставит городу палки в колеса», вмешиваясь «в нашу охрану наших памятников». Росохранкультура, в свою очередь, упрекала КГИОП в том, что по многим объектам не выполняются охранные обязательства. Обе стороны так радели за культурное наследие, что периодически забывали о том, что изначально нацелились на конструктивный диалог. К слову, в Москве раздел памятников тянется уже более семи лет и проходит с еще большими скандалами.

Кому красный, кому синий

Последним распоряжением премьера в ведение Российской Федерации перешли крепость «Кронштадт», ансамбль «Знаменка», усадьба Шуваловых в Парголове, Нижние конюшни в Пушкине, здания Гауптвахты Уланского полка, Манеж, дача Безобразовых и др. Петербургу достались Большой и Малый гостиные дворы, дворец Юсуповых на Мойке, Ямской рынок, казармы Павловского полка, Смольный монастырь, дворец Бельведер и пр.

Отдельные памятники остались в долевой собственности, например, здание Кировского райсовета на проспекте Стачек. Или Петропавловская крепость, монетный двор которой отошел центру, а собор с усыпальницей российских императоров попал в дюжину не поделенных религиозных объектов. Но об этом ниже.

Отметим, списки объектов были обнародованы не сразу, их долгое время держали в тайне. И, видимо, неспроста. После окончательно разделения стало очевидным отсутствие какой бы то ни было логики распределения, кроме имущественных интересов: одинаковые по значению для истории и архитектуры и с точки зрения художественных характеристик памятники почему-то достались разным владельцам. В связи с этим вспоминается искреннее недоумение главы КГИОПа, Веры Дементьевой, которая не могла понять, почему Красный мост через Мойку — федеральный, а Синий — городской.

По информации КГИОПа, в Петербурге уже пять лет реализуется серьезная программа реставрации. Причем, в нее включены как региональные памятники, так и федеральные – несмотря на действовавшую в течение трех лет норму федерального закона, запрещающую выделение средств из городского бюджета на содержание федеральной собственности и реставрацию объектов культурного наследия федерального значения. «Тем не менее, необходимо было спасать аварийные федеральные памятники, – говорит госпожа Дементьева, – такие как Анниенкирхе (Кирочная, 8), ансамбль Смольного монастыря, Адмиралтейство, а также многие объекты, которые были включены в программу реставрации фасадов исторического центра».

Инвестиционный культ

Поделили почти все. Без хозяина остались лишь 13 спорных объектов религиозного назначения, дальнейшую судьбу которых власти пообещали решить до конца года. «В этом вопросе мы будем полностью полагаться на волю патриарха, – подчеркнула губернатор. – Письмо его святейшеству Кириллу с позицией города уже направлено, окончательное решение остается за ним».

Среди этих объектов – Исаакиевский собор, Спас на Крови с часовней и ризницей, Сампсониевский собор и колокольня, собор Воскресения Словущего в комплексе зданий Смольного монастыря, церковь на Волковском кладбище и др.

В кулуарах говорят, что Московская патриархия не против оставить как можно больше памятников культуры себе. «Среди этих спорных объектов есть такие, которые приносят большую прибыль, например Исаакиевский собор, – говорит депутат Законодательного Собрания Санкт-Петербурга Алексей Ковалев, – может, здесь и стоит искать корень проблемы». Между тем чаще всего именно представители церковных структур ссылаются на отсутствие денег, когда речь заходит о реставрации.

Кстати, Исаакиевский собор относится к числу тех памятников, которые реставрировались независимо от их принадлежности городу или федеральному центру. В прошлом году половина средств на реставрацию была выделена из городского бюджета (остальные – это заработок четырех музеев, входящих в состав ГМП «Исаакиевский собор»). Восстановление Троицкого собора после пожара аналогично осуществлялось за счет бюджета города, несмотря на то, что само здания находилось в федеральном подчинении.

Таким образом, «позиция города», озвученная в письме патриарху, ясна и обоснована – город вкладывался, городу и отдайте.

Борьба интересов

Общественное возмущение состоянием наследия достигло таких пределов, что теперь даже правительство признает свои ошибки. Поэтому неудивительно, что горожан интересует вопрос «дележки» памятников. А именно – действительно ли это разделение производится в интересах культурного наследия Петербурга, или все же в интересах отдельных лиц, именуемых инвесторами?

Хороших примеров реставрации памятника руками инвестора ни один эксперт навскидку не вспомнил. Зато плохих – хоть отбавляй. Например, координатор движения «Живой город» Антонина Елисеева рассказала, что на слуху сегодня дом на Большой Подъяческой улице, 11. По ее словам, в этом памятнике регионального значения XVIII века «сейчас идет то ли реконструкция, то ли снос – городские власти дают невнятную информацию». Тем не менее, уже существует проект гостиницы, а сам дом расселен.

А если инвестору объект не интересен? Как, например, храм Святой Анны на Большом Сампсониевском проспекте, 53, который простоял сожженным шесть лет. Когда культурные защитники обращались в КГИОП и к губернатору, слышали в ответ: «Мы не имеем права его реставрировать, потому что сядем в тюрьму за нецелевое использование бюджетных средств, это федеральная собственность, не наше дело». Федеральные власти говорили «зайдите завтра». Год назад глава КГИОПа Вера Дементьева утверждала, что за счет средств федерального бюджета полноценные реставрационные работы велись только по 10 объектам.

Сомнения насчет того, зачем вообще делить памятники, возникли в самом начале этой истории, когда представители ВООПИиК и Совета по культурному наследию заглянули в список передаваемых Петербургу объектов. Список, уже составленный, как ни странно, без участия тех и других. «Это было больше похоже на дележ имущества, а не на заботу о культурном наследии», – прокомментировала увиденное сопредседатель президиума петербургского отделения ВООПИиК Маргарита Штиглиц.

Еще совсем недавно отдельные представители общества охраны памятников вообще придерживались мнения, что не надо ничего делить. «У нас лучший КГИОП в России – исторически, по опыту, по последовательности. А у «федералов» такого опыта нет», – утверждал сопредседатель петербургского отделения ВООПИиК Александр Марголис. А в КГИОПе считают, что город – это единый организм, и говорят, что им жалко все объекты, выходящие из-под контроля города.

Сегодня у защитников культурного наследия нет уверенности даже в том, что Петербург должным образом сохранит принадлежащее ему по новому праву наследие. Если раньше город ухаживал за собственными памятниками лучше, чем федералы, то сегодня зачастую именно перевод объекта из федерального в региональные упрощает процедуру согласования различных новоделов. Так, по словам Антонины Елисеевой, в свое время произошло с домом Чичерина (Невский проспект, 15), на крыше которого вырос не предусмотренный законом бассейн.

Теперь, когда стало ясно, кто за что отвечает, можно и нужно будет усилить контроль над соблюдением охранных обязательств на каждом памятнике.

Нет планов

Раздел памятников завершился в неудачный момент – на дворе гуляет кризис. По этой причине перспективы увеличения бюджетных вливаний в реставрацию, как и вовлечения памятников в «инвестиционный оборот» – туманны как никогда.

Свободных средств нет. Первоначально в петербургском бюджете-2009 расходы на мероприятия по охране объектов культурного наследия, их реставрацию, консервацию и ремонт составляли 3,8 млрд руб. Но в ходе двух бюджетных секвестров режим жесткой экономии сократил расходы по этой статье до 1,3 млрд руб. Для сравнения, в 2008 году городские памятники получили 10,8 млрд (4,3 млрд – из федерального бюджета). Средства на приведение в порядок сотен объектов бывшей федеральной принадлежности, «внезапно» пополнивших городскую казну, вряд ли предусмотрены. Впрочем, власти обещают изыскать деньги на первоочередные противоаварийные мероприятия там, где совсем все плохо.

Для начала КГИОП должен провести инвентаризацию состояния всех объектов наследия. Возможно, по причине отсутствия информации стратегия коммерческого использования объектов еще не сформирована. «Конкретных планов у города пока нет», – говорит вице-губернатор Юрий Молчанов. При этом он не отрицает, что раздел открывает возможности вовлечения памятников в инвестиционный процесс.

Председатель КУГИ Игорь Метельский обещает, что все будет без резких движений. Всех добросовестных арендаторов, занимающих федеральные памятники, выселять никто не собирается. Договорные отношения с ними будут продолжены. А на объекты, находящиеся в плачевном состоянии, скорее всего, придется искать инвестора.

Кто в теремочке живет

Многие памятники из последнего «спорного» списка заселены городскими учреждениями и службами. Так, в здании Казарм местных войск на набережной Фонтанки, 90, обосновался ГУ «Центр комплексного благоустройства», в Юсуповском дворце на Мойке – ДК работников просвещения, в Казармах Гренадерского полка (Казарменный переулок, 1) сидит ЖКС № 1 Петроградского района, Богадельня Куракиных в Павловске используется под Дом творчества юных. Есть и арендаторы коммерческого толка. Например, Казармы Павловского полка на Марсовом поле занимает Ленэнерго, а дом Экспедиции государственных доходов на углу Садовой и Итальянской делят несколько заведений, включая ресторан и кинотеатр.

Из четырех рынков, отошедших городу, лишь один действующий – торговые структуры арендует Андреевский рынок на Васильевском острове. Ямской рынок на улице Марата, 53, давно находится в запустении и передача его городу, возможно, поможет, наконец, отыскать инвестора на реставрацию. Оставшиеся два рынка, как оказалось, пристроены еще до «передела». Круглый рынок на набережной Мойки, 3, пару лет назад сдан в долгосрочную аренду ОАО «Совкомфлот», планирующего после реставрации разместить там свой офис. А здание Никольского рынка (Садовая улица, 62) ЗАО «Никольские ряды» реконструирует под многофункциональный комплекс, включающий отель, бизнес-центр, рестораны и прочие коммерческие объекты.

Самым выгодным приобретением для города стал Большой гостиный двор. Помещения площадью более 13 тыс.кв. м находятся в долгосрочной аренде у ОАО «Большой Гостиный Двор», и за них компания платит более $1,5 млн в год. По мнению чиновников, плата низкая, но примерно половина из них идет на реставрацию. «Смена собственника не влечет перемену договорных обязательств», – спокойна начальник юридического отдела ОАО «Большой Гостиный Двор» Татьяна Закордонская.

Раздел опоздал

Директор по консалтингу и оценке Becar Realty Group Игорь Лучков говорит, что ситуация с редевелопментом Гостиного двора обсуждается давно. «С точки зрения торговли здания устарело и нуждается в переосмыслении концепции. Использование такого большого пятна в центре города, по периметру которого расположены здания, а в центре находятся склады, – не совсем правильно», – считает он. И при этом подчеркивает, что принятие решения о реконцепции Гостиного двора – вопрос не ближайшего будущего. По его мнению, приватизация памятников архитектуры федерального значения теоретически возможна, но маловероятна. Скорее всего, типичный вариант их использования – это аренда или передача в управление.

Руководитель направления консалтинга в сфере коммерческих проектов GVA Sawyer в Санкт-Петербурге Александра Древская говорит, что в текущих рыночных условиях привлечение инвесторов выглядит довольно проблематичным, особенно при учете специфики этих зданий. «Как правило, проекты, связанные с памятниками архитектуры, требуют более значительных инвестиций и длительного процесса согласований, при этом не каждый объект может обеспечить достаточную рентабельность», – говорит она.

Управляющий партнер АРИН Игорь Горский уверен, что город опоздал. «Раздел собственности на памятники должен был бы произойти хотя бы годом ранее, тогда город смог бы привлечь инвесторов на условиях инвестдоговора или на условиях приватизации. По первой схеме заинтересовать сейчас инвестора будет сложно, несколько проще – с приватизацией. Однако деньги, которые город мог бы получить год назад, сейчас выручить не удастся», – поясняет он. По его мнению, не имеет смысла торопиться и реализовывать сейчас памятники по низким ценам, а следует подождать год-два, и пристраивать их по более высокой цене. Правда, это касается тех объектов, чье состояние не катастрофическое.

В условиях кризиса Смольный вряд ли пойдет на то, чтобы объекты культурного наследия легли непосильной ношей на бюджет. Значит, предстоит серьезно поработать, чтобы они превратились в источник дохода.

Чуть менее половины россиян считают использование исторических зданий в коммерческих целях допустимым в случае, если инвестор будет эти здания реставрировать, сохраняя их архитектурный облик.

Данные были получены с помощью исследований Всероссийского центра исследования общественного мнения (ВЦИОМ) в декабре прошлого года.

Из всех опрошенных 14% поддерживают практику использования исторических зданий в коммерческих целях, 36% – «скорее, одобряют», 40% выступили против, а 10% – «затрудняются с ответом». «Памятники находятся в плохом состоянии» – с этим согласился 61% респондентов. При этом поддерживают продажу памятников только 16%, а тех, кто категорически против такой практики, больше – 25%. Считают, что памятники должны находиться в собственности государства, 35% россиян.

Однако если реставрация на объекте будет проводиться за счет инвестора, такую практику поддержит 41% опрошенных. Другим (35%) важно, чтобы инвестор после реставрации продолжал поддерживать здание в надлежащем состоянии.

Уверены в том, что памятники и сейчас находятся в хорошем состоянии, всего 11% граждан России.

Комментарии

Что получит город в результате разграничения прав на памятники?

– Разграничение статуса памятников, наконец, даст городу возможность финансирования ремонтных и реставрационных работ из городского бюджета. Кроме того, это одновременно и возможность получения арендной платы за их использование в бюджет города. Несмотря на кризис, это очень важно – продолжать реставрировать и эксплуатировать памятники. Конечно, существует опасность, что в отношении приобретения некоторых объектов будет легче договориться с местными чиновниками, нежели с федеральным центром. Впрочем, что касается распродажи культурного наследия, то федеральные объекты продаются точно так же, как городские. Посмотрите, что сейчас происходит с домом Лобанова-Ростовского.

И это при том что на российском уровне не существует даже никакой прозрачной процедуры покупки-продажи памятников. Обычно это делается через Роскомимущество, и если такую операцию совершает, например, кто-нибудь из Управления делами Президента, то это, конечно, остается тайной за семью печатями.

Хотя есть примеры, когда передача памятника в частные руки принесла ему пользу в плане реставрации и сохранения.

– Мы можем пока только предполагать, что даст это разграничение нашим памятникам. В настоящее время ситуация с ними очень непростая, пока «наверху» их делят, день за днем они продолжают разрушаться. Но мы очень надеемся, что окончательное разграничение прав собственности на объекты культурного наследия даст возможность найти хорошего инвестора каждому памятнику. Инвестора, которого можно будет назвать хозяином, понимающего, что такое памятник, желающего и имеющего возможность его восстанавливать согласно порядку, закрепленному в законах.

Но как это будет происходить в жизни, увидим. Памятники Ленинградской области тоже очень давно ждут такого же разграничения, но федеральный центр никак не может решить этот вопрос, несмотря на то, что мы отправили туда все нужные документы. И в целом в нашей стране с законодательством очень все грустно: множественные пробелы и юридические коллизии в законах очень затрудняют процедуру охраны памятников.

Поэтому мы считаем, что законодательство также надо совершенствовать как можно быстрее – для многих памятников уже настал последний час.

– Позиция наша очень простая, но двойственная. Однозначно положительно или отрицательно оценить это деление памятников мы не можем. С одной стороны, конечно, окончательное разграничение прав собственности на объекты наследия, расположенные на территории нашего города, – это плюс, потому что региональные памятники легче ремонтировать. На федеральные объекты зачастую бывает сложнее получить средства, до некоторых памятников финансирование просто не доходит. А в масштабах города это все проще и быстрее.

С другой стороны, защитный статус у городских объектов не такой серьезный, и любому инвестору будет проще, имея желание и возможность, договориться с местными властями. Да и самим городским чиновникам сложнее устоять перед уговорами инвестора, если действие разворачивается в одном городе.

Но, тем не менее, мы воспринимаем это разграничение как свершившийся факт, и дальше уже по возможности будем следить за судьбой каждого конкретного памятника.

Положительных примеров сохранения памятника с приходом инвестора, конечно, очень мало, но они есть. Вспомним здесь дом Троекурова на 6-й линии Васильевского острова, маленький особнячок постройки XVIII века. Сначала инвестор, правда, запланировал там нечто монументальное, но КГИОП занял довольно жесткую позицию. В итоге все закончилось хорошо, особняк оставили в первозданном виде. Другие подобные примеры – дворец князя Алексея Александровича на набережной Мойки и Каменностровский деревянный театр.

– Вопрос о собственности всегда является ключевым. Вопрос разделения государственной собственности стоял достаточно давно, в принципе именно эта граница и определяет судьбу объекта – кто будет заниматься сохранением дома и его дальнейшей эксплуатацией, возможной последующей приватизацией. Соответственно, если права собственности не определены, возникают большие сложности.

Особенно четкое определение прав собственности важно для памятников архитектуры, которые необходимо поддерживать в надлежащем состоянии. Если не определены права собственности, начинаются проблемы в эксплуатации объекта. Это хорошо наблюдалось в 1990-е годы, когда состояние памятников архитектуры оставляло желать лучшего. Сейчас ситуация понемногу улучшается.

Способы передачи памятников коммерческим организациям могут быть разными. Один из вариантов – это передача в управление. Управляющая компания отвечает перед городом за его техническое состояние, целевое использование, сохранность здания, получает доход, часть которого идет городу на определенных условиях.

Найти арендатора непросто. С одной стороны, это элемент престижа. Однако при этом выставляется архитектурное задание по восстановлению элементов. Чаще всего эти затраты больше, чем затраты на капитальный или косметический ремонт. Необходимо поддерживать помещения в соответствии с определенными требованиями (температурный режим и т. д.). Поэтому арендатор, который хочет использовать помещения более эффективно с финансовой точки зрения, приводит здание в надлежащий порядок и сдает в субаренду. Аналогичная схема была применена к бизнес-центру «XIX век». В 2002 году здание арендовали на 10 лет, при этом ставка была минимальной, поскольку затраты на реставрацию и косметический ремонт оказались существенными.

– Окончательное утверждение перечня объектов, переходящих в городскую собственность, является, конечно, положительным фактом. Четкое определение собственника позволит эффективно управлять архитектурными памятниками, реставрировать их и привлекать инвестиции. Конечно, в текущих рыночных условиях привлечение инвесторов выглядит довольно проблематичным, особенно при учете специфики этих зданий. Как правило, проекты, связанные с памятниками архитектуры, требуют более значительных вложений и длительного процесса согласований, при этом не каждый объект может обеспечить достаточную рентабельность. С другой стороны, это социально значимые объекты с большим потенциалом развития (наиболее яркий пример здесь – Гостиный Двор). Таким образом, в будущем городской бюджет, скорее всего, сможет пополнить свою доходную часть за счет некоторых из полученных объектов.

– Сейчас существуют большие сложности с привлечением инвесторов. Стоимость шедевров архитектуры высокая. Думаю, что Фонд имущества не будет их реализовывать по бросовой цене. А для того чтобы вложить деньги в дорогостоящие объекты, необходимо найти инвестора, у которого достаточно средств и у которого мечта жизни – приобрести особняк-памятник. Ведь есть инвесторы, которые даже в трудных кризисных условиях смогут найти средства для приобретения уникальных объектов, появляющихся на рынке достаточно редко. Поэтому продажа таких зданий может вызвать интерес.

На мой взгляд, объекты небольшой площади, которые требуют меньшего количества инвестиций, скорее всего, будут реализованы, и за них, возможно, будет вестись борьба. Объекты крупные и дорогие не смогут быть проданы по стоимости, соответствующей той ценности, которую они представляют. Городу, проводящему такие торги, надо вести большую подготовительную работу. Информировать инвесторов, чтобы объект был представлен во всей красе. И инвесторами могут быть не только петербуржцы, но и москвичи, а также региональные и иностранные компании. И до каждого, у кого есть возможность и желание приобрести памятник архитектуры, нужно донести информацию о реализации подобных объектов. Это позволит провести успешный аукцион и продать здания по адекватной цене.

– Основная проблема памятников, находившихся до принятия постановления в федеральной собственности, сводилась главным образом к тому, что они пребывали в состоянии некой бесхозности: должного внимания со стороны федеральных властей им не уделялось, а городские власти не могли ни инвестировать в них, ни реставрировать. Хотя, конечно, и в нынешней ситуации многие здания будут иметь существенные ограничения, но поскольку речь идет об объектах города, то он непосредственным образом заинтересован в их дальнейшей судьбе.

Многие объекты имеют выгодное расположение и будут востребованы на рынке. Передача зданий инвесторам даст возможность получить городу дополнительный доход и при этом снять с бюджета затраты на содержание и реставрацию. В свою очередь, инвесторы приложат усилия для более эффективного использования объектов. Также город сможет активнее вмешиваться в судьбу памятников.

Александр Кононов,
заместитель председателя петербургского отделения Всероссийского общества охраны памятников истории и культуры:

– С моей точки зрения, к актуальным проблемам охраны памятников это разграничение никакого отношения не имеет. Это – вопрос чисто имущественный. Нет никакой принципиальной разницы, кому будет принадлежать тот или иной памятник – Федерации или городу. Главное, чтобы выделялись средства на то, чтобы памятники поддерживать в нормальном состоянии.

Что касается отношения инвестора к объекту, то федеральные памятники в настоящий момент страдают точно так же, как и региональные: если какой-то инвестор захочет что-то перестроить, ему будет все равно, с каким субъектом договариваться.

У нас в городе значительное количество объектов, которые никакой инвестор не возьмет. Есть и такие, которые никто инвестору не отдаст, – церкви, монастыри, часовни, захоронения, сады, парки и другие, где никакие инвестиционные проекты невозможны.

Если же рассматривать те объекты, которые могут представлять определенный инвестиционный интерес, тут есть две грани. С одной стороны, понятно, что государство не в состоянии содержать то количество памятников, которое у нас есть (в Петербурге под охраной 7,5 тысячи объектов культурного наследия). И если будут находиться инвесторы, готовые вкладывать средства в памятники, находящиеся в очень плачевном состоянии, до которых у властей руки все равно не доходят и никаких бюджетных средств не хватает, – замечательно. Даже если эти объекты будут использовать дальше для каких-то коммерческих целей. Главное, чтобы достаточно четко были оговорены все охранные ограничения, все обязательства инвестора по сохранению объекта. Чтобы не произошло превращения памятника под эгидой приспособления к современному использованию в новодел с единственными подлинными фасадными стенами.

Сам по себе процесс передачи памятников инвестору – нормальный и правильный. Ничего ужасного в том, что памятники будут находиться в частных руках, нет, самое главное, как это будет сделано юридически. А вот здесь, конечно, наша законодательная база очень отстает.

01.06.2009 16:25 | Источник Бюллетень Недвижимости

Авторы: Александр Смирнов | Марина Иванова