Премиум-класс: условия и условности

Собственная обширная инфраструктура не является непременным атрибутом городских элитных комплексов. Если, конечно, это не обусловлено нуждами будущих жильцов. Наиболее важна та особенность или «изюминка» элитного дома, которая отличает его от конкурирующих объектов.

Особенностью этой может стать и привлечение к проектированию известного на весь мир архитектора, и просторные входные группы авторского дизайна, и «снежные» комнаты в апартаментах, и даже собственный причал для яхт или вертолетная площадка. Все зависит от желания застройщика и возможностей покупателей.

Старая звезда городской элиты

Сегодня на объектах элитной недвижимости устанавливаются самые современные системы очистки воды и кондиционирования, вентиляции и сбора мусора, охраны и безопасности, выделенные интернет-каналы, цифровая телефония и спутниковое телевидение, входные сенсорные двери и бесшумные скоростные лифты… Вся эта техническая начинка даже не обсуждается, когда речь идет об элитном жилье. Также как и наличие одного-двух машиномест на квартиру в подземном паркинге и детская площадка во дворе.

Значительные пространства в элитных комплексах отводятся под места общего пользования: холлы, террасы или зимние сады. Нередко здесь предусматриваются помещения под различные предприятия сферы услуг (прачечные, салоны красоты и др.). А в последние годы активно развивается релаксо-рекреационная функция с ее бассейнами, SPA и спортивными комплексами.

Эталоном инфраструктурного насыщения в течение нескольких лет участники рынка считают объект холдинга RBI на Песочной набережной. В элитном жилом комплексе «Новая звезда» площадью 28 тыс. кв. м всего 78 квартир, а половину площадей занимают холл с огромной люстрой, зимний сад, сигарная комната, бильярдная, спортзал, теннисная, сауны, бассейн, подземный паркинг и др. Всеми этими объектами пользуются, а соответственно и платят за них, исключительно жильцы дома. Их прозвали не иначе как «коммуной избранных». Риэлторы признают, что «Новая звезда» – это особый, эксклюзивный продукт, но с оговоркой: с каждым годом эксплуатационные расходы лишь возрастают, и многие владельцы квартир уже не столь довольны своим приобретением.

Фитнес-центр и «пуд изюма»

«Проектируя объект, важно не перегрузить его инфраструктурой. Для крупных жилых комплексов это может быть оправдано, но для жильцов небольшого клубного дома содержание, например, бассейна станет непосильной нагрузкой», – комментирует Илья Андреев, коммерческий директор стройкорпорации «Возрождение Санкт-Петербурга».

С ним соглашается генеральный директор компании «Базис-СПб» Александр Игнатов: «Как показывает практика, бассейны и фитнес-центры успешно функционируют только в составе комплексов площадью свыше 100 тыс. кв. м. Во всех остальных случаях это неминуемо приводит к конфликту жильцов и управляющей компании».

Компания «Базис-СПб», дочерняя структура казахской корпорации «Базис-А», возводит в Петроградском районе элитный жилой комплекс Lumiére общей площадью 60 тыс. кв. м (312 квартир). В его состав входят двухуровневый паркинг на 300 машиномест и автостоянка около комплекса, пост охраны, входная группа со службой ресепшн, комната дневного пребывания детей с воспитателями, медицинский кабинет. «На наш взгляд, это тот оптимально минимальный набор инфраструктурных объектов элитного комплекса, необходимый для того, чтобы его жители чувствовали себя комфортно. Все остальное опции мы даже не закладывали в проект», – делится г-н Игнатов.

«В наших последних проектах появились такие дополнительные удобства, как автомойки, небольшие подсобные помещения или кладовки, террасы, зимние сады, – рассказывает г-н Андреев. – Фитнес-центры с бассейнами предусмотрены только в особо крупных объектах, таких как, например, «Парадный квартал».

Этот проект изначально задумывался как «город в городе». Он разместится на территории почти 5 га, объединит 16 зданий (по восемь жилых и офисных) и самый большой в центральной части Петербурга подземный паркинг, который расположится под всей жилой застройкой. Главная площадь с бутиковой улицей-променадом будет сопоставима по размерам с площадью перед Казанским собором. Везде: подсветка, декоративное мощение, зеленые газоны. Это, по замыслу застройщика, создаст особую атмосферу внутри квартала. На территории комплекса также разместятся магазины, аптеки, кафе, рестораны и вышеуказанный фитнес-центр с бассейном. «Чтобы избежать дополнительной нагрузки на будущих владельцев квартир, он продан и будет работать в частном режиме. Его смогут посещать все желающие. Но для такого объекта, как «Парадный квартал» развести потоки посетителей фитнеса и жильцов комплекса не составит труда», – утверждает Илья Андреев.

Полтысячи квартир особняком

Для элитного комплекса считается плюсом, если его жильцы практически не соприкасаются с посетителями извне. Поэтому застройщикам приходится прибегать к различным уловкам, дабы развести эти потоки.

В проекте компании «Леонтьевский мыс», которая застроит элитным жильем одноименную территорию, под инфраструктуру отводится 16 тыс. кв. м. «Нашей основной целью является создание благоприятной для проживания среды, которая при этом не ляжет бременем на будущих жильцов дома. Почти все инфраструктурные элементы будут переданы частникам. При этом не проданы, а отданы в аренду. Для того, чтобы управляющая компания могла контролировать все происходящие на объекте процессы. Грубо говоря, чтобы в элитном доме со временем не появилась ночная дискотека, где молодежь шумит до утра и не дает спать местным жителям», – рассуждает генеральный директор компании «Леонтьевский мыс» Игорь Оноков. По его словам,благодаря тому, что фасады будущего комплекса обращены к набережным (протяженность – около 600 м), большая часть объектов инфраструктуры вынесена за пределы внутреннего двора, имеет отдельные входы-выходы и никоим образом не соприкасается с жильем.

Фактически застройщик разделил всю инфраструктуру на внутреннюю и внешнюю. К последней также можно отнести отдельно стоящее здание фитнес-центра –дизайнерский проект знаменитого француза Филиппа Старка.

Вход жителей в подъезды будет осуществляться только через внутренний двор. Чтобы не закрывать его глухим забором, проектировщики сделали паркинг подземным и наземным. Получился некий псевдорельеф: двор приподнялся на высоту от трех до семи метров, появились видовые точки на набережную.

Филипп Старк разработал внешний вид фасадов комплекса, а впоследствии оформит общественные зоны, лобби, холлы и часть квартир (апартаменты с его авторским дизайном займут до 20%). «Фасад здания не является частью квартиры и уже на этапе заключения договоров прописывается, что жилец не имеет права что-либо менять за пределами его собственных апартаментов. Любые изменения, в том числе на лоджиях и балконах, строго запрещены. На наш взгляд, сохранение единого стиля – неотъемлемая часть элитного жилья», – комментирует Игорь Оноков.

Внутренняя инфраструктура «Леонтьевского мыса», которая целиком ляжет на плечи жильцов, занимает 3 тыс. кв. м комплекса: встроенный паркинг с системой видеоконтроля на 700 автомобилей, более чем просторный лобби площадью 500 кв. м, школа, детский сад и др. «Мы ведем переговоры с лучшими городскими частными детскими садами и школами, чтобы они открыли здесь свои филиалы. В нашем проекте будет 400 квартир и расчет помещений производился исходя из этого: и школа, и детсад будут работать только на жителей комплекса. Думаю, что они  обеспечат заполняемость и других объектов инфраструктуры», – заключает г-н Оноков. В этом есть доля истины: «Леонтьевский мыс» строится между Петровским и Крестовским островами, с трех сторон омываемый водами Финского залива. В шаговой доступности размещены разве что спортивные объекты. Офисов, торговли, ресторанов здесь крайне мало.

Пригород в особо крупных размерах

Вообще, месторасположение и окружение элитного комплекса во многом предопределяет его насыщение различными инфраструктурными элементами. Исходя из этого, к примеру, формировалась концепция проекта «Петровский арсенал» в Сестрорецке. «Концепцию коммерческих помещений мы заказывали около двух лет назад у признанного в этой области специалиста Алексея Шаскольского. Общая площадь всего комплекса составляет 168 тыс. кв. м, из которых 47 тыс. отводится под коммерческую недвижимость: торговлю, офисы, спортивные и социальные помещения. Мы вынуждено идем на такие объемы, поскольку инфраструктура Сестрорецка сильно отстает в развитии. Здесь нет четкого центра концентрации коммерческих объектов», – поясняет Ольга Копейкина, директор по продажам и маркетингу ООО «Сестра Ривер Девелопментс», занимающегося реализацией данного проекта. По ее словам, в дальнейшем компания планирует сделать «Петровский арсенал» деловым и общественным центром Сестрорецка.

Вся территория комплекса четко разделена на закрытую жилую и открытую коммерческую зоны. В состав последней войдет спортивный комплекс с бассейном и SPA, супермаркет площадью около 1,5 тыс. кв. м (существуют предварительные договоренности с сетью «Ленд»), семейный ресторан для среднего класса, магазины промышленных товаров, офисные помещения.

У арендаторов, по заверениям застройщика, очень высок интерес к этому месту, поскольку фактически они охватят территорию от Зеленогорска до Лахты, включая сам комплекс. Но, учитывая тенденции последнего времени, связанные с экономической нестабильностью, некоторые изменения в проект будут внесены. «Зонирование комплекса останется неизменным, но коррекции в первую очередь подвергнется офисная функция, – уточняет г-жа Копейкина. – Операторы, которые ранее рассматривали возможность аренды помещений площадью, например, в 1,5 тыс. кв. м, резко умерили свои потребности. Вероятно, нам придется существенно сократить эту составляющую проекта».

В состав закрытой жилой зоны «Петровского арсенала» включены паркинг, частная школа и несколько ресторанов высокой ценовой территории. «По нашему опыту общения с клиентами, могу сказать, что многие из них сомневаются, приобретать ли недвижимость, если рядом нет школы. Что касается остального – не столь принципиально. Для жильцов гораздо важнее, что все инфраструктурные объекты сдаются в аренду и управляющая компания будет их контролировать. Кроме того, учитывая, что мы практически всю коммерцию вывели из жилой части, эксплуатационные расходы жильцов будут на уровне среднегородских – около одного евро за квадратный метр. Благодаря объемам комплекса, нагрузка на «квадрат» минимальна», – заключает Ольга Копейкина.

Экспресс-инфраструктура. Только для избранных

Финансовый вопрос, считают некоторые участники рынка, не является основополагающим, когда речь идет об элитном жилье. «Понятно, что для «Петровского арсенала» максимальное насыщение инфраструктурой – необходимость. Она будет востребована, поскольку в Сестрорецке ничего нет. Но если объект расположен в центре Петербурга или на Крестовском острове, нужно ли перегружать его дополнительными опциями, которыми жильцы не захотят пользоваться? Возможно, будет достаточно службы, которая бы оказывала экспресс-услуги: забрать вещи из химчистки, сделать небольшие покупки, привести в порядок прическу перед выходом на работу и пр.», – считает директор департамента элитной недвижимости компании Knight Frank SPb Елизавета Масалимова.

Девелоперам и застройщикам необходимо понимать, для кого они строят свой объект, четко видеть портрет своего клиента. В одном случае максимальное число инфраструктурных объектов будет привлекать покупателей, в другом – оттолкнут. Причем, как уверяет г-жа Масалимова, ко второй категории относятся люди, приобретающие самое дорогое жилье: «Один из моих постоянных клиентов говорит, что не пойдет плавать в общий бассейн, поскольку не желает, чтобы его видели не в лучшей форме соседи и возможные партнеры по бизнесу. Другая клиентка утверждает, что много работает и для нее посещение фитнес-центра – это процесс: она не хочет единственный выходной провести в стенах своей квартиры или дома. Мне все равно не сделают процедуры того уровня, к которому я привыкла, вы же не «посадите» в моем доме SPA-оператора мирового уровня, – сетует другая клиентка…».

Так или иначе, не все жители элитных комплексов нуждаются в дополнительной инфраструктуре. «На западе людей, приобретающих дорогое жилье, в принципе не интересует, из каких материалов построен дом и какая инфраструктура в нем есть. Современная инженерия и встроенный паркинг изначально воспринимаются как само собой разумеющиеся, – рассказывает Елизавета Масалимова. – Для человека гораздо важнее уже на этапе выбора места для жизни, войти в красивый лобби, прогуляться по холлам с хорошей отделкой и увидеть квартиру не с серыми стенами, а хотя бы с имидж-бордами – картинками, которые вдохновляют на ту или иную стилистику в оформлении будущего жилья». То есть получить за свои деньги не просто «коробку, напичканную всевозможной инфраструктурой», а образ жизни, который он представлял и к которому стремился долгие годы.

17.02.2009 12:45 | Источник БН.ру

Автор: Дмитрий Кирман