Если завтра развод: как поделить недвижимость

Проблема раздела недвижимости после развода – одна из самых актуальных. Помимо норм семейного права этот процесс регулируется жилищным и гражданским законодательством. Кто и на что имеет право после того, как распадается ячейка общества?

К сожалению, решить жилищный вопрос мирно супругам удается далеко не всегда. Почти половина бракоразводных процессов сопровождается шумными скандалами и длительными судебными тяжбами по разделу имущества, прежде всего – недвижимого. Так или иначе в споре за квадратные метры одна из сторон часто остается в проигрыше. Самый верный способ подстраховаться – составить брачный контракт, в котором указать все условия раздела квартиры в случае расторжения брака.

Когда уходит любовь

Согласно ч. 1 ст. 34 Семейного кодекса РФ все приобретенное после вступления в брак имущество является совместной собственностью обоих супругов. Если в семье произошел раскол, а супруги заранее не озаботились составлением брачного контракта, то при разводе совместно нажитое имущество делится между бывшими супругами пополам. Либо добровольно, либо – если одна из сторон имеет возражения – через суд.

Исключение составляет собственность, которая была приобретена супругами до вступления в брак, а также имущество, подаренное мужу (жене) или доставшееся в наследство. Например, если родители подарили квартиру своей дочери, которая на тот момент была замужем, то эта недвижимость не будет считаться совместно нажитой и в случае развода достанется жене.

На первый взгляд ситуация довольно прозрачна. Недвижимость, которая является совместно нажитым имуществом, при разводе делится в равных долях, а та, которая не попадает в эту категорию, остается у своего владельца. В реальности же ситуация с неделимой недвижимостью осложняется тем, что кроме права распоряжения квартирой, которое имеется у ее собственника, есть еще право пользования. Им наделены все бывшие члены семьи, зарегистрированные на этой жилплощади. Это касается, в частности, приватизированного одним из супругов жилья. Допустим, находясь в браке, супруги жили вместе и были зарегистрированы на одной жилплощади. Потом муж решил приватизировать квартиру на свое имя, а жена отказалась от участия в приватизации. В этом случае муж может продать жилое помещение без согласия жены, но она (а также дети) сохраняет право пользования квартирой. Если же жилплощадь была приватизирована одним из супругов, когда второй на ней еще не был зарегистрирован, то владелец недвижимости может распоряжаться ею по своему усмотрению. В этом случае все зарегистрированные, но не имеющие права собственности члены семьи автоматически теряют право пользования жилплощадью. Правда, для этого всех бывших членов семьи необходимо снять с регистрационного учета, попросту говоря – выписать. Действовать в этом случае собственнику приходится через суд, так как в «Правилах регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и месту жительства» есть четко обозначенные основания для выписки, под которые бывшие члены семьи собственника обычно не попадают.

Самый больной вопрос при распаде семьи и разделе имущества – судьба детей. При разделе жилой недвижимости им также полагается доля. Она прибавляется к доле того супруга, с которым остаются дети. Исключение составляют не усыновленные одним из супругов дети. Но, как правило, суд всегда становится на защиту интересов ребенка.

Имевшим останется

Если до заключения брака один из супругов владел жилищем, а второй просто переехал к нему, эта недвижимость по-прежнему остается у изначального собственника. Об этом гласит п. 4 ст. 31 Жилищного кодекса РФ: если квартира принадлежит одному из супругов, то в случае развода она остается у собственника.

Бывший муж или жена теряет право на данное жилое помещение и не может там проживать (если иное не установлено соглашением между супругами). Это значит, что если, например, муж является единоличным собственником квартиры, то после развода его жена теряет все права на жилое помещение и не может там жить. Но если жене некуда пойти и ее финансовое положение не позволяет обзавестись отдельной жилплощадью, суд может на некоторое время разрешить обездоленному бывшему члену семьи остаться в квартире. После окончания срока решения суда бывшая «половина» обязана покинуть жилье. Но если, к примеру, речь идет о пожилом человеке или инвалиде, который не может приобрести себе даже комнату в коммуналке, обеспечивать его жилплощадью, возможно, придется пожизненно. Хотя, по опыту юристов, обычно судом принимается более лояльное решение, и терпеть неугодного больше человека приходится примерно год – пока тот не подыщет себе другое жилье.

Еще один вариант, когда суд может обязать хозяина жилища обеспечить бывшего супруга квадратными метрами – если у последнего есть несовершеннолетний ребенок от другого брака. Хотя ребенок и владелец квартиры в данном случае родственными отношениями не связаны, но ввиду действующего законодательства и принятой в судах практики никто не позволит, чтобы несовершеннолетний оказался на улице.

С одной стороны, перечисленные в ЖК РФ нормы позволяют более четко регулировать семейно-жилищные отношения граждан. Но на деле в спорных ситуациях не все происходит так гладко, как предполагает закон. Зачастую выселение зарегистрированного, но не являющегося собственником супруга превращается в настоящую детективную историю, которая может продолжаться очень долго.

Одна на всех

С дележом двух-, трех- или четырехкомнатной квартиры все более-менее понятно: каждому достается по комнате или квартира меняется на две однокомнатных. Но довольно часто при разводах приходится делить однокомнатную квартиру. В таком случае закон предусматривает право каждого из супругов определить долю в общем имуществе квартиры. Сделать это можно либо добровольно, либо через суд. Некоторые юристы называют такую долю условной. Это значит, что она не имеет определенного имущественного выражения (то есть это не отдельное помещение), а является долей в общедолевой собственности. После определения долей бывшие супруги становятся участниками общедолевой собственности. Каждый из них имеет право продать или отдать в залог свою долю, но перед этим необходимо уведомить о предстоящей сделке второго владельца доли. И только когда он откажется от сделки, продавец имеет право выбирать любого покупателя.

Как показывает практика, в подобных ситуациях бывшим супругам лучше искать компромиссные решения, так как выгодно продать долю жилплощади очень сложно. Ведь часть квартиры будет реализовываться с существенными обременениями.

Проблемный наем

Если семья проживает в квартире по договору социального найма, то члены семьи нанимателя жилого помещения имеют равные с ним права на жилплощадь. К членам семьи нанимателя относятся живущие вместе с ним супруг, а также дети и родители данного нанимателя. В случае развода бывший муж или жена хоть и перестают быть членами семьи нанимателя, но могут продолжать жить в квартире. Хотя в действующем Жилищном кодексе не прописано право таких граждан на заключение отдельного договора социального найма. Как быть в данной ситуации?

Одним из способов раздела может стать размен жилой площади. Если обменять помещение по обоюдному согласию не получится, ЖК РФ предусматривает размен квартиры по требованию бывшего члена семьи нанимателя. Производится такая сделка с жилплощадью только через суд, и подобные дела являются очень сложными. Как правило, начинать их без квалифицированной юридической поддержки не имеет никакого смысла.

Брак с расчетом

Обычно бывшим супругам очень сложно самостоятельно разобраться в жилищном вопросе – что кому достается, и кто где будет жить. Самое правильное решение – составить брачный договор. Сделать это можно как до официального оформления отношений, так и уже находясь в законном браке. Брачный договор – это соглашение, в котором супруги сами оформляют свои имущественные права и обязанности в браке и на случай его расторжения. Документ составляется письменно, его необходимо официально заверить у нотариуса. Если брачный контракт заключен, муж и жена могут самостоятельно, без вмешательства второй половины, распоряжаться своей частью имущества – продавать, дарить или обменивать. Если же договор не заключен, то супругам предстоит нелегкий процесс раздела собственности. При этом не имеет значения, какой вклад вносил каждый из супругов в покупку недвижимости. Как показывает практика, заключение брачного контракта является самым действенным способом обезопасить себя от возможных неприятностей при разделе имущества.

Брачным договором супруги вправе изменить установленный законом режим совместной собственности, установить режим совместной, долевой или раздельной собственности на все имущество, на его отдельные виды или на ценности каждого из супругов. Брачный договор может быть заключен в отношении как настоящего, так и будущего имущества мужа и жены.

Особенно важен брачный контракт в том случае, если один из супругов занимался ведением домашнего хозяйства. Например, жена ухаживала за детьми и не работала. Соглашение между супругами удобно и тогда, когда люди вступают в повторный брак и не хотят оставлять свое имущество в наследство.

Брачный договор может быть изменен или расторгнут в любое время по соглашению супругов. Соглашение об изменении или о расторжении брачного договора совершается в той же форме, что и сам брачный договор. Отказаться от исполнения соглашения в одностороннем порядке супруги не могут.

Обычно предусмотрительные люди не забывают заключить брачный договор, но иногда они совершают оплошность другого рода. Казус случается с теми, кто, собираясь совершить сделку с недвижимостью, при разводе не выполнил документальных формальностей – то есть не получил личный экземпляр свидетельства о расторжении брака и не поставил соответствующий штамп в паспорт. Сделка не может быть осуществлена таким гражданином – пока статус не будет документально подтвержден.

Как правило, раздел имущества после развода – очень сложный процесс, в котором стороны редко находят общий язык. Зачастую при разводе бывшие супруги даже разговаривать друг с другом не могут, не повышая голоса. Поэтому им не обойтись без помощника, которым в данной ситуации может выступить опытный юрист или риэлтор.
 

01.02.2008 11:05 | Источник Бюллетень Недвижимости

Автор: Любовь Холопова