Колпино занялось обновлением жилищного фонда

В программу реновации домов первых массовых серий включены четыре колпинских квартала. Эксперты рынка жилья считают, что построенные на их месте новые дома заинтересуют потенциальных покупателей квартир. При условии, что будет возведено жилье эконом-класса.

Город Колпино расположен на реке Ижора в 26 км к югу от Петербурга в пределах Приневской низины. Был основан в начале XVIII века. С 1722 года развивался как поселение при Ижорском заводе. В настоящее время Колпино – крупный промышленный спутник Петербурга. Здесь функционирует производственное объединение ОАО «Ижорский завод», специализирующийся на машиностроении.

Город для рабочих

Масштабное строительство жилья началось в Колпино в советское время. В годы войны 1941–1945 гг. жилищный и промышленный фонд города серьезно пострадал и нуждался в восстановлении. Для этих целей было создано «Особое строительно-монтажное управление № 5 (ОСМУ-5) «Ижорстрой», которое фактически является застройщиком всех домов первых массовых серий в Колпино.

Город застраивался комплексно и планомерно. Предусматривалось создание не только жилых массивов, но и объектов социальной инфраструктуры для семей рабочих местных промышленных предприятий.

Cегодня Колпино хорошо благоустроен и насыщен объектами социальной и торговой инфраструктуры. Здесь немало поликлиник, школ, детских садов, магазинов шаговой доступности. Колпино, в отличие от многих других городов-спутников Петербурга, активно осваивают крупные торговые сети. Здесь открыты магазины «О’Кей Экспресс», «Пятерочка», «Компьютерный мир» и др.

Главный недостаток района – неважная транспортная доступность. До ближайшей станции метро «Рыбацкое» – 15 мин. в переполненных в часы пик маршрутках. Добраться можно и на электричке от Московского вокзала – до ж/д станции «Колпино». Но и этот вариант не решает проблему – поезда тоже почти всегда полны. Владельцы личного транспорта вынуждены в часы пик простаивать в пробках на Московском шоссе.

По данным отдела исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», средняя цена квадратного метра в Колпино составляет 57 тыс. руб., что почти на 30% ниже аналогичного показателя в Петербурге. Самые дорогие квартиры, в основном в современных панельных домах, предлагаются по 70–73 тыс. за кв. м (улицы Анисимова, Пролетарская), что на 10–12% ниже среднегородской стоимости квартир. Дешевые варианты можно найти в хрущевках – 41–43 тыс. руб. за «квадрат».

Кварталы из прошлого

В списке участков, предназначенных под снос, значится территория квартала 2В города Колпино, ограниченная улицами Веры Слуцкой, Стахановской, улицами Володарского и Пролетарской. Городские власти планируют также снести дома части застройки, ограниченной улицами Красной, Ремизова, Тверской и набережной Комсомольского канала. Реновации подлежит квартал 10 – между проспектом Ленина, улицами Танкистов, Павловской и Братьев Радченко. Наконец, в программу реновации попал поселок Красный кирпичник. Квартал расположен восточнее Загородной улицы (ограничен Загородной и Колпинской улицами, проектируемым продолжением улицы Севастьянова и проектной осью дороги на автотранспортное предприятие).

Одной из первых территорий, к застройке которых приступило «Особое строительно-монтажное управление № 5», был квартал 10, примыкающий к проспекту Ленина, первый на въезде в Колпино со стороны Петербурга. На пустырях и пожарищах вдоль проспекта Ленина, Павловской улицы и возникшей тогда улицы Красных партизан приступили к строительству жилых двух-трехэтажных шлакоблочных домов. С 1947 года начинается возведение шлакоблочных зданий поточным методом. И создание таких домов в различных архитектурных вариантах продолжалось до середины 1950-х годов. Кирпич был в строжайшем дефиците, и строительство из шлакоблоков значительно ускоряло темпы возведения жилья. Почти 90% современного жилищного фонда квартала составляют дома, построенные в этот период. Дома ветхие, с большим числом коммунальных квартир, некоторые здания уже расселены и полуразрушены.

Масштабное строительство в кварталах, расположенных у Ижорского пруда (1 и 2В), развернулось в 60-е годы прошлого века. Несмотря на увеличение объемов жилищного строительства с середины 1950-х годов, жилищная проблема в Колпино по-прежнему стояла очень остро. Руководство Ижорских заводов решило развернуть возведение домов методом «народной стройки» (инициативного строительства). Жилье должны были строить выделяемые цехами рабочие из числа очередников. Отработав определенное количество часов на стройке, они могли получить право на квартиру в доме, закрепленном за цехом. Эти дома составляют сегодня большую часть жилищного фонда квартала 1 (62 здания постройки 1960-х, две типовые кирпичные «брежневки») и 2В (восемь домов – пятиэтажные панельные хрущевки, несколько типовых кирпичных зданий, еще два дома построены по индивидуальным проектам). Примерно в то же время застраивался квартал в поселке Красный кирпичник. Массовое возведение жилья началось в начале 1950-х и закончилось в конце 1960-х годов (всего 25 кирпичных домов компактной планировки).

Дома в кварталах, построенных в хрущевский период, имеют более благоустроенный внешний вид, чем ветхие двух-трехэтажные постройки 10 квартала. Парадные фасады некоторых домов отремонтированы (особенно это касается зданий, расположенных близко к центру города – вдоль улиц Володарского, Красной, набережной Комсомольского канала).

Будущее зависит от инвестора

Эксперты рынка жилья сходятся во мнении, что квартиры в домах, построенных вместо снесенных, будут пользоваться спросом у покупателей.

«Жилье в Колпино имеет ряд преимуществ, – говорит руководитель отдела исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости» Сергей Бобашев. – Во-первых, оно дешевле городского. Во-вторых, покупка квартиры в Колпино дает возможность получить городскую регистрацию. Именно поэтому в последнее время в Колпино активно идет миграция жителей близлежащих областных районов, особенно из Тосно».

Директор центра жилищного кредитования корпорации «Адвекс. Недвижимость» Ирина Забродина, считает, что успех расселения домов первых массовых серий в Колпино будет зависеть от того, на каких условиях сможет администрация города привлечь инвесторов. «Процедура расселения хрущевок пока не проработана, – говорит она. –  Проекты по расселению такого жилья есть, но методика и вся процедура этого сложного процесса в деталях еще не отлажена». На данный момент известно, что реновация территорий будет идти по методу «веерного» расселения. Сначала в расселяемом квартале построят новые высотные дома. В них переселят жителей хрущевок. После того как несколько домов таким образом будут расселены, их снесут, а на их месте возведут многоэтажки. «Станет ли такой проект привлекательным для инвестора, как много строительных и инвестиционных компаний захочет в нем участвовать, будет зависеть от того, насколько грамотно будут согласованы условия расселения и вложения средств между городом и инвестиционной компанией», – считает Ирина Забродина.

Новое строительство

В настоящее время жилых домов в Колпино строится мало. Один из немногих проектов – строительство трех-пятиэтажного жилого комплекса на участке, ограниченном улицами Ремизова, Тазаева, Красной и Тверской. Инвестор – ЗАО «Торгово-промышленная компания «Северная корона». Объект строится на участке в 14,2 тыс. кв. м. Предполагаемый срок сдачи – первый квартал будущего года.

Другой проект реализуется на Московской улице. Компания «Корпорация «Петрострой» совместно с колпинским агентством недвижимости ЗАО «Колвэй» возводит панельную 14-этажку. Срок сдачи дома – первый квартал 2008-го.

Нежелание строителей возводить в Колпино дома Сергей Бобашев объясняет низкими ценами на квартиры при высокой себестоимости строительства.

«Комфорт-класс в Колпино строить нецелесообразно и невыгодно», – говорит Сергей Бобашев.

По мнению Леонида Сандалова, заместителя директора АН «Бекар», взамен снесенных хрущевок в Колпино можно будет построить жилье эконом-класса. «Оно, несомненно, будет востребовано, так как сейчас идет активное развитие городов-спутников Петербурга, – считает Леонид Сандалов. – Для приезжих это очень хороший вариант, потому что в самом городе жилья не хватает и оно достаточно дорогое, а в Колпино люди смогут купить себе хорошие недорогие квартиры. К тому же Колпино находится недалеко от станции метро («Рыбацкое»), чего не скажешь про другие города-спутники, например, Красное село».

Перспективы развития Колпино связываются с улучшением транспортной доступности и развитием промышленности. Дальнейшее развитие района эксперты также связывают с развитием складского и логистического бизнеса, который создаст новые рабочие места для жителей Колпино. Такие проекты уже реализуются – компания «Евразия Логистик» начала строительство крупнейшего в Петербурге складского комплекса класса «А», площадью 790 тыс. кв. м.

КОММЕНТАРИИ

Михаил Бимон,
директор департамента маркетинга и развития Корпорации «Петербургская Недвижимость»:

Колпино условно можно разделить на две части – старую и новую. В так называемой старой части расположены добротные «сталинки» и другие дома неплохого качества. Здесь зеленые, достаточно благоустроенные дворы, и вообще, жилищный фонд по своему составу может сравниться с престижным Пушкиным. Однако в новой части ситуация иная. Здесь расположено жилье невысокого качества, в том числе и панельные дома первых массовых серий.

В целом ситуация в городе пока не самая благополучная. После закрытия большей части Ижорских заводов половина населения осталась без работы и сейчас вынуждена ездить на работу в Петербург. В самом городе трудоустроиться в настоящий момент очень сложно – рабочих мест почти нет. По части обеспечения сервисом и инфраструктурой город только начинает развиваться. Однако в остановке крупного промышленного предприятия есть и свои плюсы – в городе улучшилась экологическая обстановка. Кроме того, в дальнейшем территория бывшего завода будет осваиваться в качестве промышленно-логистической зоны, и инвестиционная привлекательность города вырастет.

В настоящий момент в городе существует спрос на жилье, поэтому обновленный жилищный фонд будет востребован покупателями. Но по-настоящему город начнет развиваться с освоением территории Ижорских заводов.

Ирина Забродина,
директор Центра жилищного кредитования корпорации «Адвекс. Недвижимость»:

Из-за удаленности от Петербурга цена квадратного метра здесь ниже, чем в других районах города. Впрочем, если покупатель намерен не только жить, но и работать в Колпино, проблема удаленности от Петербурга становится не столь существенной. Район уже давно сформировался и сам себя обеспечивает во многих направлениях: здесь есть больницы, учебные заведения, предприятия сферы услуг. Колпино будет развиваться, поскольку границы Петербурга постоянно расширяются, что повышает привлекательность этого района.

Ирина Хондожко,
заместитель руководителя отдела жилой недвижимости Центрального агентства недвижимости:

Многие промышленные предприятия Колпино сейчас переживают не лучшие времена. Развитие промышленности и появление новых мест приложения даст толчок к развитию жилищного строительства в городе. Многие компании заявляют о планах возведения здесь жилья. Среди наиболее масштабных проектов – застройка современными зданиями так называемого микрорайона «Простоквашино». Скорее всего, в ближайшие несколько лет Колпино станет одним из центров многоквартирного домостроения. Это связано с дефицитом земель в Петербурге, относительно небольшой плотностью застройки в Колпино, за также высоким спросом на жилье в этом предместье Петербурга.

Динамика средних цен предложения жил. фонда  (тыс. руб.), Колпино

Самые дорогие квартиры, Колпино

Самые дешевые квартиры, Колпино

Динамика средних цен предложения жил. фонда  (тыс. руб.)
Территория квартала 1 района г. Колпино, ограниченная Красной ул., ул. Ремизова, Тверской ул., наб. Комсомольского кан.

Динамика средних цен предложения жил. фонда  (тыс. руб.)
Территория квартала г. Колпино, восточнее Загородной ул., ограниченная Загородной ул., проектной осью магистрали, Колпинской ул., продолжением ул. Севастьянова и проектной осью дороги на автотранспортное предприятие (пос. Красный Кирпичник)

Динамика средних цен предложения жил. фонда  (тыс. руб.)
Территория квартала 2В района г. Колпино, ограниченная ул. Веры Слуцкой, Стахановской ул., ул. Володарского, Пролетарской ул.

23.11.2007 15:40 | Источник Бюллетень Недвижимости

Автор: Дарья Куксенкова