«Гражданочка» помолодеет за счет хрущевок

В адресном списке программы развития застроенных территорий самым большим количеством участков представлен Калининский район. Два из пяти предназначенных под реновацию кварталов расположены на территории севернее Муринского ручья – на Гражданке.

Каждый из них по-своему интересен. Первый внесен в «пилотный» список, то есть поступит на торги раньше других. По словам председателя Комитета по строительству Романа Филимонова, торги по «пилотным» участкам планируется провести уже до конца текущего года. Таким образом, квартал 17-17А (ограничен Северным пр., ул. Карпинского, пр. Науки, ул. Софьи Ковалевской) станет одним из пионеров метода веерного расселения жилых домов.

Второй квартал Гражданки, 1-1А, который ожидает большой стройки, находится на углу Гражданского проспекта и проспекта Непокоренных. На этой небольшой территории чуть более десятка жилых домов. Ни один из них не относится к домам первых массовых серий. Все они – послевоенные сталинки, часть которых в весьма приличном состоянии.

«ФРГ» и «ГДР»

Прежде чем рассматривать два названных квартала Гражданки, имеет смысл вкратце обозначить основные характеристики Калининского района в целом.

В нынешних границах район утвердился в 1973 году. Он занимает правобережный участок приневской низины. Территория граничит: на западе – с Выборгским районом, на востоке – с Красногвардейским, на юге – с Центральным, на севере – с Всеволожским районом Ленинградской области. Таким образом, здесь практически невозможно экстенсивное развитие – в направлении любой из четырех сторон света расположены другие территориальные образования. Потенциал интенсивного развития за счет увеличения существующего жилого массива также крайне низок – район застроен чрезвычайно плотно. Исключение составляет Пискаревка, но здесь разреженность застройки лишь видимая. Небольшое количество строений объясняется тем, что огромную площадь территории занимают парк и кладбище.
С другой стороны, для реализации проектов реновации существующей застройки здесь «поле непаханое» – значительную часть жилищного фонда района занимают представители не самых лучших образцов советского типового домостроения – хрущевки и корабли.

Калининский район один из крупнейших в городе, его население составляет свыше 460 тыс. человек, или 10% населения Петербурга. Поэтому его лидерство по количеству участков в адресном списке Программы вполне закономерно.

Престижным район, по мнению риэлторов, без оговорок назвать нельзя. Часть его привлекательности отбирают Приморский и Выборгский районы – они обладают более развитой системой транспортного сообщения.

Теперь – собственно о Гражданке. Микрорайон расположен южнее Муринского ручья и является самой престижной частью Калининского района. В местном фольклоре он именуется как «ФРГ» – «Фешенебельный район Гражданки». Существует и «ГДР» –  «Гораздо дальше ручья», но это уже другой планировочный район – СМР (Севернее Муринского ручья). На севере, по Северному проспекту, территория граничит с Муринским ручьем. На западе, по улице Бутлерова – с микрорайоном Пискаревка. На юге, по проспекту Непокоренных, – с отрезком железнодорожной линии Пискаревка – Кушелевка. На востоке, по Тихорецкому проспекту и Политехнической улице, – с Выборгским районом.

Территория начала развиваться с возникновением в северо-западной части микрорайона различных научно-исследовательских институтов. Один из самых заметных здешних «стратегических» НИИ – «Гипроникель». Подобные учреждения обслуживали промышленных гигантов вроде Норильского комбината (сегодня предприятие «Норильскникель»). Для сотрудников НИИ возводилось большое количество ведомственных жилых домов.

Кроме того, в Калининском районе высокая концентрация промпредприятий, благодаря которым на Гражданке выросло огромное количество общежитий. В последние пятнадцать лет многие из них реконструированы и переведены из специализированного жилищного фонда в обычный городской.
На развитии микрорайона долгое время отрицательно сказывался разрыв Кировско-Выборгской линии метро. Однако после того как движение на участке «Лесная» – «пл. Мужества» было восстановлено, инфраструктура Гражданки начала наверстывать упущенные темпы, догоняя быстро развивающиеся соседние Выборгский и Приморский районы.

В «ФРГ» почти отсутствует старый фонд. Исключение – несколько домов в районе Технического университета, которые были построены для преподавателей в давние времена. Остальной фонд представлен небольшим количеством сталинских домов («Площадь Мужества» – «Политехническая») и современной застройкой. Преобладают хрущевки (Тихорецкий проспект, улицы Бутлерова и Ковалевской, проспект Науки), блочные девятиэтажные дома постройки 1970-х годов (Гражданский проспект, Северный проспект, Светлановский проспект), гораздо меньше кирпичных многоподъездных зданий (Гражданский проспект и проспект Науки) и точечных домов (проспекты Науки и Гражданский, улица Карпинского). Есть небольшой объем жилых зданий, построенных за последние 5–10 лет. В жилищном фонде лидируют хрущевки, находящиеся внутри кварталов.

Семеро одного ждут

Во время обсуждения адресного списка программы развития застроенных территорий на заседании Правительства Петербурга 18 сентября Роман Филимонов назвал семь кварталов, которые должны быть подготовлены к торгам в первую очередь. По его словам, три-пять из них должны поступить на аукцион до конца года. В предложенном г-ном Филимоновым «пилотном списке», квартал 17-17А числится первым номером.

Пожалуй, жителям этого квартала повезло с тем, что администрация начнет экспериментировать именно на них. Чиновники приложат максимум усилий для того, чтобы старт программы прошел «без сучка, без задоринки». Жесткие методы убеждения в отношении жителей17-17А власть вряд ли станет применять – пока волна расселений не набрала достаточной силы, значительный общественный резонанс может стать причиной провала программы. Первые расселения должны принести положительный опыт, и с ним – как можно большее число сторонников реновации из числа расселяемых жителей.

Надо заметить, что в список семи первоочередных участков вошли не самые остронуждающиеся (с большим количеством ветхих, аварийных домов) в расселении, а одни из наиболее инвестиционно привлекательных. Причина та же – необходимость показательного старта. Участок 17-17А, безусловно, должен привлечь внимание потенциальных инвесторов. Причин тому множество. Одна из основных – близость к станции метрополитена. От станции «Академическая» до угла проспекта Науки и улицы Софьи Ковалевской всего пара автобусных остановок, или 10–15 минут пешком. В последние годы вблизи «Академической» было построено немало объектов торговли и развлечений. Правда, если говорить о территории самого квартала, то его жители не избалованы сколько-нибудь развитой инфраструктурой – в непосредственной близости нет ни крупных торговых центров, ни кинотеатров, ни прочих атрибутов «фешенебельности».

Хотя, надо заметить, на участке есть объект, ради которого сюда приходят многие жители из всей округи, в том числе из богатых кварталов вдоль Гражданского проспекта. Неподалеку от угла проспекта Науки и улицы Софьи Ковалевкской не так давно построен небольшой, но очень красивый деревянный храм – Приход Иконы Тихвинской Божьей Матери.

А вот атрибуты отсталости на лицо – здесь до сих пор не истреблены торговые палатки образца перестроечных времен. Но жители рады и таким точкам продажи. Иначе им пришлось бы преодолевать длинные дистанции в сторону Гражданского проспекта, чтобы приобрести товары первой необходимости.

Другое немаловажное преимущество участка 7-17А – его тесное соседство с Выборгским районом, одним из наиболее экологически благополучных в Петербурге. Кстати, то же самое можно сказать о Гражданке в целом. Благодаря преобладающей в Петербурге розе ветров (северо-западные ветры), северные кварталы Калининского района наиболее чистые.

В «уголках природы» здесь вообще не ощущается недостатка. Ближе всего, за Северным проспектом, находится парк поймы Муринского ручья. Чуть дальше, но в пределах пешеходной доступности расположены еще два парка – на востоке Пискаревский, на западе Сосновка. А если возникнет желание искупаться, позагорать, заняться активным отдыхом под открытым небом, то по проспекту Луначарского можно очень быстро добраться до Озерков личным или общественным транспортом.

В сравнении со многими участками адресного списка, квартал 17-17А обладает сильным козырем, благодаря чему и стал одним из «пилотных». Дело в том, что и на территории самого участка, и в непосредственной близости к нему имеются свободные пятна, пригодные для нового строительства. Для Калининского района это – редкость. Например, рядом с храмом находится давно заброшенное футбольное поле. Возможно, оно никогда и не числилось в списке «плоскостных спортивных сооружений», а когда-то возникло стихийно. Просто на более-менее ровном пустыре были поставлены футбольные ворота. С этого места вполне может быть запущена первая волна расселения местных хрущевок. А сразу же за Северным проспектом, от его перекрестка с улицей Софьи Ковалевской до улицы Карпинского, расположен протяженный пустырь, где уместится несколько новых домов.

По мнению заместителя руководителя отдела жилой недвижимости Центрального агентства недвижимости (ЦАН) Ирины Хондожко, при сносе здешних хрущевок и замене их высотными домами данная территория вполне может преобразоваться в действительно фешенебельный квартал.

Красиво, но холодно

Большая часть кварталов Гражданки по периметру застраивалась высотными многоподъездыми домами. Чаще всего «кораблями» и крупноблочными девятиэтажками. Реже – кирпичными высотками. Но стоит войти внутрь квартала, как взору открывается массив петиэтажек. Все «внутренности» жилых кварталов Гражданки застраивал Полюстровский ДСК. Этот комбинат с середины 1950-х по 1966 год выпускал типовые здания серии 1-135 – «облегченные» пятиэтажки с утепленными прослойкой из минеральной ваты наружными стенами. В квартале 17-17А около пятидесяти таких хрущевок.

Планировки квартир в домах серии 1-135 сходны с планировками самой первой хрущевской серии 1-507. Кухни в них от 5,5 до 7 кв. м. В двух- и трехкомнатных квартирах – смежные комнаты. В наличии просторная кладовка. Однако в 1-507 санузлы были раздельными, в 1-135 их сделали смежными. От хрущевок-«пионеров» серию отличают большие теплопотери и плохая звукоизоляция.

Если и можно отметить что-то действительно хорошее в этих домах, то это их фасады. Они не красились, а покрывались мелкой керамической плиткой. Благодаря долговечности керамики, стены хрущевок Гражданки выглядят не так убого, как у пятиэтажек в других районах города. Впрочем, на многих домах эта плитка местами осыпалась, а обратно ее приклеивать никто не торопится. Теперь, видимо, и не нужно.

Гражданское повиновение

Второй квартал территории, расположенный на углу проспектов Гражданского и Непокоренных, ни в чем не похож на своего «пилотного» соседа. Это очень маленький участок, на котором расположена дюжина послевоенных сталинок. Три из них не так давно полностью реконструированы. Их фасады выглядят сегодня гораздо привлекательнее, чем даже фасады самых последних новостроек этой части Гражданки. Один из этих домов, бывшее общежитие (пр. Непокоренных, 17, корп. 1) реконструирован частным инвестором. Трехэтажной «общаге» добавили два этажа, заменили перекрытия, провели перепланировку. Теперь там нет коммуналок коридорного типа, только благоустроенные квартиры. Два других были реконструированы за бюджетные деньги. Не менее качественно, хотя и без надстройки дополнительных этажей.

Еще одно трехэтажное общежитие (пр. Непокоренных, 13, корп. 3) было реконструировано 13 лет назад. Оно тоже переведено в обычный жилищный фонд. Правда, внешне это здание выглядит непрезентабельно, но жильцы уверяют, что это только из-за некачественной фасадной краски.
Остальные шесть сталинок, действительно, выглядят по меньшей мере ветхими, и легко могут быть признаны аварийными. Достаточно взглянуть на их балконы… то есть на те места, где когда-то были балконы, но обвалились. Жильцы этих зданий в целом не против расселения.

К сожалению, пока неизвестно, каким будет проект реновации данного квартала. Дома могут быть реконструированы по примеру дома 17, корп. 1, с надстройкой дополнительных этажей. Таким образом участок сохранил бы все прелести сталинского ампира. Но вероятен и иной вариант – снос и строительство высоток. Тем более что вокруг преобладает именно высотная застройка.

Кстати, свободных пятен под застройку поблизости не наблюдается. Этот участок не попал в «пилотный» список. Видимо, он представляется заведомо проблемным, и реновация потребует бюджетных денег.

Территория, ограниченная Северным пр., ул. Карпинского, пр. Науки, ул. Софьи Ковалевской (Гражданский пр., квартал 17-17А)

Состав жилищного фонда

Динамика средних цен предложения за квартиру (тыс. руб.)

Самые дорогие квартиры

Самые дешевые квартиры

Территория, ограниченная красными линиями Гражданского пр., пр. Непокоренных и внутриквартальным проездом (Гражданский пр., квартал 1-1А)

Объем предложения (ед.), вторичный рынок

Динамика средних цен предложения за квартиру  (тыс. руб.)

01.10.2007 09:10 | Источник Бюллетень Недвижимости

Автор: Вячеслав Березниченко