Хрущевки Московского района: сносить нельзя помиловать

Московский район – один из самых инвестиционно-привлекательных в Петербурге. Земля здесь стоит дорого, а свободные пятна наперечет. Но в начале осени место для новых строек появится. Три квартала района попали в адресный перечень ветхих объектов, которым первыми суждено пойти под снос.

В список зон, предназначенных «под снос и (или) санацию», попали три здешних микрорайона. Первый - квартал 7-10 ЗВжд, ограниченный Новоизмайловским проспектом, Бассейной, Кубинской и Краснопутиловской улицами. Второй претендент на снос - квартал 9 ЗВжд. Это «треугольник» между Ленинским проспектом, Краснопутиловской и Кубинской улицами. Последним приговоренным стал квартал 13-14-16 ЗВжд. Так называется территория, ограниченная Ленинским проспектом и улицами Краснопутиловской, Варшавской, Галстяна, Костюшко и Кубинской.

Снос обетованный

Разговоры о том, что часть кварталов Московского района хрущевской застройки будут снесены, ведутся уже давно. В 2004 году губернатор Петербурга Валентина Матвиенко заявила, что именно Московский район станет пионером инвестиционного развития и реконструкции старых пятиэтажек. Понятие «реконструкция хрущевок» толковалось двояко. Под «реконструкцией» понималась либо санация существующего жилья (укрепление фундаментов, утепление стен, ремонт крыш, подвалов, инженерных сетей), либо снос морально-устаревших «хрущей» и переселение жителей в новые дома. В Московском районе тогда решили пойти по пути сноса старого и строительства современного жилья. Сразу несколько компаний предложили себя в качестве инвесторов по расселению здешних хрущевок – «Петербургская недвижимость», «Евросплав», «ИВИ-93» и др.

Но масштабным планам городской администрации не суждено было сбыться. Тогда реализация этой

идеи уперлась в финансирование. К обсуждению судьбы хрущевок вернулись в начале текущего года. Валентина Матвиенко заявила, что в Московском районе необходимо снести не менее 230 тыс. кв. м ветхого жилья. При этом для расселения граждан потребуется около 380 тыс. кв. м новых квартир. Предполагаемая стоимость проекта оценивается в $1 млрд. При этом город обещает за свой счет модернизировать все инженерные коммуникация на территории кварталов.

Как отмечает председатель Комитета по строительству Роман Филимонов, в начале осени текущего года будет подготовлен проект постановления городского правительства. После этого выйдет соответствующее распоряжение губернатора, и город приступит к сносу домов первых массовых серий, а также аварийных и ветхих строений. По данным комитета, конкурсы на право реновации этих территорий будут проведены в ноябре.

«Западнее Варшавской ж/д»

Территория Московского района, где находятся три рассматриваемых квартала, имеет условное название ЗВж/д – «Западнее Варшавской железной дороги». На севере микрорайон граничит с другой территорией Московского района - «Ближней рогаткой». На востоке, по Варшавской улице примыкает к центральной части Московского района. На юге граница достаточно условна и проходит по улице Костюшко, за которой расположена промышленная зона. На западе, по Балтийскому направлению железной дороги - с Кировским и Красносельским районами.

Комплексное освоение данной территории началось после войны. Согласно Генплану Ленинграда 1951 года, предусматривавшего расширение города, прежде всего, в южном направлении, ЗВж/д была объявлена зоной стратегического градостроительного значения. Возведение жилых массивов и прокладка дорог должна была решить проблему соединения Московского и Невского районов города.
Развитие района шло вдоль строящейся линии метро (ст.м. «Парк Победы» была открыта в апреле 1961 года в составе участка «Парк Победы» - «Технологический институт») и ветки Варшавской железной дороги. Последняя была в 70-е годы засыпана.

В 1958 году группой ленинградских архитекторов под руководством С. Б. Сперанского, был разработан

проект жилой застройки рассматриваемой территории. В основу проекта положили контрастное сочетание пяти-, девяти- и двенадцатиэтажных жилых домов с вкраплениями двухэтажных зданий магазинов, коммунально-бытовых учреждений, школ и детских садов. Застройка не была плотной – между домами располагались широкие озелененные дворы с просторными спортивными и детскими площадками. Вся территория застройки с примыкающим к нему на севере парком Авиаторов планировалась как масштабная зеленая эспланада. Подрядчиком по выполнению строительных работ был назначен «Домостроительный комбинат № 4».

В начале 60-х гг. был проложен дублер Московского проспекта – Новоизмайловский проспект. Вдоль него началось строительство (кварталы 7-10 ЗВжд и 9 ЗВжд). Площадь квартала 9 ЗВжд - 15,8 га. Всего здесь расположено 24 жилых дома, среди которых 18 пятиэтажек первых хрущевских серий ГИ, а также 6 девятиэтажек той же серии.

В кварталах 7-10 ЗВжд, общей площадью 52,9 га располагается 69 жилых домов. Из них 58 хрущевок серий 1-507 и 1-527.

Территория 13-14-16 ЗВжд застраивались в 60–65-е годы Площадь квартала - 131,4 га. Район более чем наполовину был застроен хрущевками серий 1-507 и ГИ. В 70-е состав жилого фонда квартала пополнился брежневками.

Точечная застройка района продолжается и поныне. В последние годы в районе Ленинского проспекта, Варшавской, Краснопутиловской улиц, площади Конституции возведено несколько новых домов.
Около 80% застройки рассматриваемых кварталов относится к домам первых массовых серий. Эти дома возводились в соответствии с известным постановлением «Об архитектурных излишествах» и вновь принятых норм. В таких квартирах был совмещенный санузел, кухня 4,5–6 кв.м., спальня - 6–9 кв.м., общая комната - 13–14 кв.м. Первые хрущевки строились, как правило, из газобетонной панели. Большая часть зданий имеет плоскую крышу. В домах отсутствует чердак, мусоропровод, лифт.

Неблагоустроенная зелень

Значительную часть замыслов ленинградских архитекторов удалось воплотить в жизнь. Дворы хрущевских кварталов буквально утопают в зелени. Немало здесь спортивных и детских площадок, хотя многие из них нуждаются в благоустройстве.

Объекты инфраструктуры, в основном, сконцентрированы вдоль магистралей – Ленинского и Ново-Измайловского проспектов, площади Конституции, Краснопутиловской и Варшавской улиц. Редкие предприятия торговли и услуг встречаются и в глубине кварталов. Эти, в основном, небольшие продуктовые магазины и парикмахерские, которые располагаются на первых этажах жилых зданий, в квартирах, расселенных и переведенных в нежилой фонд.

Бросается в глаза разделение территории на маргинальные кварталы вдоль Кубинской улицы и улицы Костюшко и благополучные Новоизмайловский проспект и Варшавскую улицу, географически наиболее приближенных к фешенебельному Московскому проспекту.

Кубинская улица – транзитный грузовой дублер Московского – для окружающих жилых домов играет негативную роль. Привлекательность жилья здесь также снижают полоса отчуждения железной дороги (участок «Броневая» - «Ленинский проспект» - «Предпортовая») и промышленные зоны. Эксперты считают, что планируемое строительство в непосредственной близости от Кубинской улицы Западного скоростного диаметра (ЗСД) может отрицательно сказаться на привлекательности жилья в этом районе.

Транспортную доступность территории можно охарактеризовать как хорошую. Территорию «обслуживают» три станции метро – «Ленинский проспект», «Парк Победы» и «Московская». Пересекающий территорию Ленинский проспект обеспечивает удобное транспортное сообщение с другими районами города. Планируемое городской администрацией строительство ЗСД должно улучшить без того неплохую транспортную доступность этих кварталов.

Своеобразной доминантой района можно считать площадь Конституции. В последние годы здесь было проведено перепрофилирование зданий нескольких НИИ в торговые и деловые центры. Вкупе с удобной транспортной доступностью и наличием мест для парковки, это позволило развить данную территорию как общественно-деловую. Сейчас здесь завершается строительство нескольких бизнес-центров.

Еще в 2000 году на площади Конституции был открыт многофункциональный культурно - досуговый центр Jam Hall с двумя барами, бильярдными столами, рестораном и кинозалом на 150 мест. В декабре прошлого года головной офис ОАО «Ленэнерго» переехал с Марсова поля в новое здание на площади Конституции (Ленинский проспект, 153). В начале текущего года в бывшем здании кинотеатра «Меридиан» был открыт Дом молодежи Санкт-Петербурга. На площади немало кафе и ресторанов, два мебельных центра, открыты представительства страховых компаний и агентств недвижимости.
Несмотря на ветхость жилья, эту территорию можно отнести к одному из самых дорогих хрущевских районов. Дороже местных хрущевок только аналогичные дома в районе проспектов Гагарина и Космонавтов, располагающихся по другую сторону Московского проспекта.

По данным информационно-аналитического отдела ГК «Бюллетень Недвижимости», ценник на квартиры здесь почти равен среднегородскому показателю и составляет 71 тыс. руб. за кв. м. «Высокий уровень цен на квартиры в здешних хрущевках поддерживает близость престижного Московского проспекта», - говорит руководитель информационно-аналитического отдела «Бюллетень Недвижимости» Сергей Бобашев. Дешевые варианты можно найти в пятиэтажных хрущевках на Кубинской, Краснопутиловской улицах, улице Костюшко – от 50 тыс. руб. за кв. м. Дорогие хрущевки (обычно кирпичные) – более 80 тыс. руб. за кв. м – предлагаются в районе Ленинского и Новоизмайловского проспектов.

Из хрущевок – в бизнес-класс

Согласно действующему Генплану Петербурга, рассматриваемые кварталы попадают в зону Ж5 – «многоэтажной многоквартирной жилой застройки (9 этажей и выше)». Площадь Конституции, а также участки, находящиеся на первой линии Новоизмайловского и Ленинского проспектов относятся к зоне Д1 – «многофункциональной общественно-деловой застройки».

Впрочем, свободных пятен под застройку рассматриваемый микрорайон почти не имеет. Активное строительство идет на соседних территориях. Компания «ЛЭК Истейт» ведет строительство жилого комплекса бизнес-класса «Янтарный берег» на пересечении Варшавской, Кузнецовской и Бассейной улиц. Комплекс представляет собой четыре кирпично-монолитных дома от 7 до 17 этажей. Три очереди уже сданы, четвертая подходит к завершению.

Рядом возводится другой проект «ЛЭК-Истейт» – кирпично-монолитный 9–18-этажный дом на Варшавской лице, 23. Его срок сдачи намечен на конец 2008 года.

Еще один проект ЛЭКа, располагающийся поблизости – на Московском проспекте, 181 – элитный жилой комплекс «Граф Орлов». Высота жилых домов комплекса составляет 8, 14, 17 и 35 этажей. Сдача первой очереди (всего их будет три) планируется в третьем квартале будущего года.

Перспективы развития района ЗВж/д связывают не только с расселением хрущевок, но и с планируемой пробивкой Новоизмайловского проспекта до створа Измайловского. Таким образом, проспект, берущий свое начало на площади Конституции, станет осевой доминантой микрорайона и дублером давно нуждающегося в реконструкции Московского проспекта. Планируется пробивка Митрофаньевского шоссе до Кубинской улицы со строительством путепровода над железной дорогой балтийского направления. Новоизмайловский проспект и часть Московского проспекта могут стать односторонними.  Это поможет уменьшить количество пробок. Городской комитет по благоустройству и дорожному хозяйству планирует завершить работы по пробивке Митрофаньевского шоссе к концу 2008 года.

Будущее района также связывают с реализацией концепции развития территории «Измайловская перспектива». Этот проект предполагает строительство связки между Кубинской улицей и Митрофаньевским шоссе, а также благоустройство и развитие территории, расположенной между Обводным каналом, Балтийской веткой Октябрьской железной дороги, Благодатной улицей и Московским проспектом. Ее площадь составляет 264 га. Стоимость реализации проекта развития «Измайловской перспективы» оценивается в $3 млрд, крайний срок – 2011 год. Здесь планируется построить 1,135 млн кв. м жилья и 4,5 млн кв. м площадей административно-делового назначения, в том числе около 900 тыс. кв. м офисных помещений. В случае успешной реализации проекта и ввода больших объемов качественного жилья ценник на квартиры здесь со временем может значительно вырасти.

По словам Сергея Бобашева, на месте снесенных хрущевок вполне возможно возведение жилья повышенной комфортности. «Спрос на жилье в престижном Московском районе велик и будет расти в дальнейшем. Но, к сожалению, сегодня жилищный фонд района устроен таким образом, что покупателю предлагается либо дорогие сталинки на Московском проспекте или прилегающих к нему улицах (по $5–8 тыс. за кв. м), либо ветхие, но при этом не самые дешевые в городе хрущевки», - говорит Сергей Бобашев. Свободных пятен од застройку в Московском районе (если не брать в расчет отдаленные территории у метро «Звездная» и на Пулковском шоссе), практически нет. «Реконструкция хрущевок Московского района рано или поздно будет проведена, - считает Сергей Бобашев. – У городских властей со временем дойдут руки и до хрущевок в районе проспектов Гагарина – Космонавтов».

«Эти кварталы имеют отличное местоположение. Московский район – один из самых дорогих, престижных и популярных среди покупателей. На его территориях имеет смысл строить жилье комфорт-класса, здесь нет ограничений по высотности - говорит генеральный директор агентства «Петербургская Недвижимость» Сергей Дроздов.

По мнению экспертов, расселение хрущевок активизирует рынок. «Это будет интересно риэлторскому бизнесу. В особенности, если расселение будет проводиться так называемым «единым лотом». В этом случае одним домом целиком займется одна компания, выбранная по конкурсу», – считает Сергей Дроздов.

Что касается самих хрущевок, то, сейчас это жилье, безусловно, неликивидное, не востребованное покупателями. Люди не хотят покупать там квартиры. Период, когда «расселенцев» из коммуналок переселяли в квартиры-«маломерки» в таких домах уже прошел. Целесообразность их замены на современные дома становится все более очевидна.

КОММЕНТАРИИ

Яна Долотова, руководитель отдела консалтинга и маркетинга АН «Итака»:

Глобального влияния на ценовую ситуацию возможный снос хрущевок вряд ли окажет. В общем объеме предложения доля квартир и комнат в хрущевках составляет от 1 до 2%. Сегодняшний день средняя удельная цена квадратного метра в хрущевках составляет $2 420, что на 15–18% ниже среднего городского уровня цен.

Население хрущевок – это зачастую малообеспеченные слои населения у многих, из которых нет возможности выехать из устаревшего жилья. Состояние квартир, выставленных на продажу в таких домах, часто оставляет желать лучшего, и это является немаловажной причиной отказа покупателей от их приобретения. Низкие потребительские свойства квартир в хрущевках малопривлекательны для потенциальных покупателей: несмотря на небольшую площадь цена квадратного метра здесь довольно низкая. Покупатели предпочитают покупать квартиры в более современных «кораблях», а также в домах 504-ой серии. Поэтому расселение ветхих домов – это своего рода шанс для самих обитателей хрущевок, которые получат возможность выехать из неликвидных квартир в новые дома, без существенных для себя затрат.

Текущий спрос на хрущевки оценивается нами как низкий. Вряд ли запрет на совершение сделок с рядом подобных объектов как-то существенно отразится на рыночной ситуации.
А вот возможный рост интереса властей к приобретению жилья под «расселенцев» может подогреть рынок недвижимости.

Сергей Дроздов, генеральный директор агентства «Петербургская Недвижимость»:

Состав жилого фонда отличается в зависимости от близости к магистралям, метро и т. д. Микрорайоны, прилегающие к Московскому, Ленинскому и Новоизмайловскому проспектам, наиболее престижны. Здесь лучше жилой фонд, инфраструктура, более благоустроенные дворы. Ближе к этим магистралям расположены сталинки, в глубине кварталов – хрущевки. С двух сторон от Новоизмайловского проспекта хрущевок практически нет.

Чем ближе к магистралям, тем меньше предложение и больше спрос. Разница в цене хрущевки в глубине квартала, и, например, около Ленинского пр., может составлять 100 тыс. руб. Квадратный метр в хрущевке сегодня стоит около 65 тыс. руб., а в соседней сталинке - на 10–15 тыс. руб. дороже.
«Расселение хрущевок, если оно произойдет одновременно во многих домах в квартале, может повлиять на ситуацию на вторичном рынке целого района. Предложение дешевого жилья сократится, что может сказаться на ценах: они в этом сегменте возрастут. В особенности это может сказаться на ситуации в Московском районе.

Два года назад наше агентство проводило исследование домов, в большинстве, хрущевок в Московском районе в зоне Ленинского проспекта, Краснопутиловской и Варшавской улиц. Удивительно, но по результатам исследования в доме на 80–100 квартир практически не было сделок купли-продажи квартир. В год продается 1–2 квартиры, и то по причине получения наследства и т. д.

Бассейная - Новоизмайловский - Краснопутиловская - Кубинская

Структура предложения, июль 2007 г

Самые дорогие предложения в этом территории

Динамика средних цен,хрущевки, (тыс. руб./кв. м)

Краснопутиловская - Ленинский - Кубинская

Структура предложения, июль 2007 г

Самые дорогие предложения в этом территории

Динамика средних цен,хрущевки, (тыс. руб./кв. м)

Кубинская - Ленинский - Краснопутиловская -
-Варшавская - Галстяна - Костюшко

Структура предложения, июль 2007 г

Самые дорогие предложения в этом территории

Динамика средних цен,хрущевки, (тыс. руб./кв. м)

Весь Московский район

Структура предложения, июль 2007 г

Динамика средних цен,хрущевки, (тыс. руб./кв. м)

13.08.2007 14:00 | Источник Бюллетень Недвижимости

Автор: Дарья Куксенкова